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マンション売却前のリフォームは、損得どっち?

2019.11.25

マンションを売却する際、リフォームをして少しでも高く売却できないか、と思う方も多いのではないでしょうか。最近はリフォームマンションやリノベーションマンションも流行っていますし、リフォームしてキレイな状態で内覧してもらったほうが印象もよく、買い手もつきやすいのではないか、と思いますよね。

では実際のところ、売却前にリフォームすることで、マンションは高く売れて得するのでしょうか。

マンション売却前のリフォームは不要?

中古マンションを売り出す時、部屋の中や設備が古くなっていると、リフォームしたほうが高く売れるのではないか、と悩む方は多いですよね。しかし結論から言いますと、売却前にリフォームするのはおすすめできません。もちろんキレイにこしたことはありませんし、場合によってはリフォームや修繕をしたほうがいい場合もありますが、個人で判断してリフォームすると、かえって損する場合が多いのです。

では、どうして売却前にリフォームすることで、かえって損してしまうのでしょうか。

リフォーム費用以上に価格を上乗せできない

マンションをリフォームしようと思うと、それなりの費用がかかります。一世帯を全てリフォームしようとすると、数百万円かかるでしょう。では、売却時にその費用以上を上乗せできるかというと、なかなかそうはいきません。


例えば、リフォームしていないマンションが3,000万円で売られていたとします。買い手としては同じような条件でマンションを探しますが、そこにキレイにリフォームされたマンションが3,500万円で売りに出されていたとしたらどうでしょうか。もしリフォーム費用が300万円でできるとして、売り手が200万円上乗せして販売しているのであれば、買い手は3,000万円でマンションを購入して、自分たちでリフォームしたほうが安くつくので、わざわざリフォーム済みのマンションは購入しませんよね。


マンションを購入しようとしている人たちは、毎日のようにマンションをチェックしていることが多いので、だいたいの相場も分かっていますし、リフォームを検討している場合はリフォーム費用がいくらくらいなのかも調べていることが多いです。そのため、リフォームしたからといって、リフォーム費用分は元が取れる価格で売れたとしても、それ以上に高く売れるということはあまりないのです。その場合、せっかくリフォームしたのに損してしまうことになります。

自分でリフォームしたい人も多い

中古マンションを探している人達の多くは、安く購入できることにメリットを感じていて、その上で自分たち好みにリフォームしようと考えている場合が多いです。特に壁や床など部屋の印象を大きく変えるものや、予算があればキッチンやお風呂など最新のものにし、キレイな中古マンションに住もうとしている人も多いので、好みじゃないリフォームがされていた場合、他の条件がよくても購入の対象から外されてしまいます。

すでにリフォームされたマンションが自分たち好みで、他の安い中古マンションを購入してリフォームした費用を入れた場合より安ければ購入の対象になりますが、なかなか難しいでしょう。

リフォームが効果的な場合もある

基本的にリフォームはせずに売却したほうがいいですが、中にはリフォームが効果的な場合もあります。例えば、生活感が出やすい壁や床は、リフォームするだけで一気に部屋の印象が明るくなります。費用も比較的安価なので、もし汚れが目立つ場合や傷が多い場合は張り替えてもいいでしょう。

逆に、キッチンやお風呂などの大がかりなリフォームは、費用がかさむうえ、好みが分かれやすいのであまりおすすめできません。

また、水回りや電気回りの設備で不具合があるような場合は、直しておいたほうがいいでしょう。

補修で十分な場合も

リフォームするほどではなくても、壁や床に傷、汚れがある場合、補修しておくことで印象はよくなります。もし傷や汚れが見えた場合、内覧してくれた人に「部屋を大切に使っていない」「他にも何か不具合があるのではないか」といったイメージを与えてしまいます。リフォームするほどではない、一部にだけ傷や汚れがある、という場合は補修しておきましょう。

リフォーム箇所は不動産会社に相談を

どこをリフォームして、どこはしなくていいか、個人で判断するのは難しい場合があります。そんな時は、担当の不動産会社に確認するようにしましょう。どこはリフォームしたほうがよくて、どこはしなくていいか教えてくれるでしょう。

ハウスクリーニングは必要

リフォームはあまり必要ありませんが、ハウスクリーニングは依頼したほうがいいでしょう。普段は見慣れている部屋だと、素人が掃除しただけでもキレイに見えますが、内覧者は中古マンションとは分かっていても、できるだけ新築のようにキレイであることを望んでいます。もちろん、上を目指したら結局はリフォームが必要ということになってしまいますが、リフォームはせずとも、ハウスクリーニングを依頼してできるだけピカピカにしておくことで、印象はグッとよくなります。特にキッチンやお風呂などの水回りは、水アカなどが残りやすく、素人の掃除だけでは不十分なことが多いです。余裕があれば、第一印象を決める玄関も依頼するといいでしょう。

リフォーム費用の目安

最後に、リフォームをした場合いくらかかるのか、目安をご紹介します。場合によってはリフォームが必要になることもあるので、参考にしてみてください。

床や壁のリフォームは20万円~

床や壁は部屋の印象を大きく変えるので、リフォームしてキレイにしておくと印象がグッとよくなりますが、印象が変わる分、自分たち好みにしたいという人も多いです。そのため、もしリフォームするのであれば、一般的な色にするのがおすすめです。壁や白、床は清潔感のある明るめのフローリングがいいでしょう。

費用の目安としては、20万円~40万円くらいになります。

キッチンは10万円~

キッチンは、キッチンのどこをリフォームするかにもよりますが、安ければ10万~30万円できます。築年数が経っている場合、キッチンが古くなっていることが多いので、リフォームしたいという人も多いです。ただ、最新のシステムキッチンなどを導入しようと思うと、高いと70万円ほどかかる場合もあります。色や作りなど好みが分かれやすいので、できればリフォームせずに売却するのがいいでしょう。

トイレは10万円~

トイレのリフォームは、10万円ほどでできますが、和式を洋式に換える場合は20~30万円かかります。少し値が張りますが、トイレが和式というだけで候補から外されてしまうこともあるので、もし和式の場合は洋式リフォームしておきましょう。また、洋式の場合でも、温水便座やウォシュレットがついているだけで印象がよくなります。

お風呂は50万円~

お風呂のリフォームは、ないようによって大きく変わりますが、50~150万円かかります。リフォーム作業自体は20~30万円ですが、お風呂の本体の値段が高いので、どうしても費用が高くなってしまいます。お風呂もリフォームも大がかりになりやすく、好みが分かれるのでリフォームせず売却したほうがいいでしょう。

まとめ

マンションを売却する際、売却前にリフォームしたほうが高く売れるのでは、と思う方は多いですが、実際は中古マンションを安く購入して自分たちでリフォームしたいという方が多いので、あまりおすすめできません。また、お風呂やキッチンなどは好みが分かれやすいので、好みでない場合は購入対象から外されてしまいます。そのため、基本的にはリフォームしないほうがいいでしょう。

ただ、場合によっては簡単なリフォームをしたほうが印象がよくなり、購入につながりやすくなるので、リフォームをしたほうがいい時もあります。個人の判断では難しいでしょうから、担当の不動産会社に確認してからリフォームを決めるようにしましょう。

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