マンション売却の訪問査定で、不動産会社を見極めるコツ

マンションを売却したい時、まず気になるのがマンションがいったいいくらで売れるのか、ということではないでしょうか。売却する理由にもよりますが、ローンが残っている場合は特に、マンションを売ったお金でローンの残りが支払えるのか、買い換える場合は新しいマンションを買うお金の足しになるのかどうか、といったことが気になりますよね。

マンションの価格を知るには、不動産会社に査定を依頼するのが1番です。では、査定はどのような流れで行うのでしょうか。また、査定を依頼した会社に、仲介を依頼していいか見極めるコツなどはあるのでしょうか。

査定には机上査定と訪問査定がある

マンションの価格を知るには査定をするのが一般的ですが、査定には机上査定と訪問査定があります。

机上査定とは、実際にマンションを見てもらうわけではなく、同じような条件のマンションを見たり、不動産市場の動向を見たりして、大体の相場から価格を査定することです。対して訪問査定は実際にそのマンションを見てもうので、より正確な金額を出すことができます。

机上査定ではあくまでマンションの情報から価格を割り出しますが、訪問査定では実際にマンションの立地、周辺環境、共有部分、管理状態、内部の状態などを確認し、価格を出します。

場合によっては、壁や床がすごく痛んでいたり、共有部分の劣化が目立ったり、管理状態が悪いと、机上査定よりも査定金額が下がる場合もあります。その場で査定金額を出してくれ、後日査定書が送られてきたり、査定金額も後日改めて提示されるというケースもあります。

机上査定だけでなく訪問査定もしましょう

訪問査定をしようと思うと、不動産会社に連絡をして訪問日を決めなければなりませんし、手間がかかって面倒と思う方もいるでしょう。しかし、机上査定だけではより正しい査定金額は出せません。机上査定だけで出した金額をもとに売り出し価格を決めてしまうと、相場から見て高すぎて、なかなかお問い合わせが来なかったり、お問い合わせが来て実際に内覧までいくけど、マイナスポイントが多く高すぎると判断され、購入に至らないということが起きやすくなります。

また、実際はもっと高く売れたのに、机上査定のみで判断してしまい、安く売ってしまった、ということもあり得るでしょう。

そうならないためにも、多少面倒ではありますが、訪問査定を依頼するようにしましょう。

訪問査定で修繕が必要な個所が分かる

訪問査定をしたほうがいい他の理由としては、訪問査定をすることで、修繕やリフォームが必要な個所が分かるということです。

例えば床のキズ、壁の日焼けによる色落ち、といった細かいところをとっても修繕をしたほうがいいのかどうか、ということは悩んでしまいますよね。修繕にはお金がかかりますが、それをすることで高く売れるのであれば、する価値があります。

しかし中古マンションの購入を考えている人の中には、修繕していないマンションを安く購入し、自分たち好みにリフォームしたい、という人も多くいます。特に床や壁などは部屋の印象を大きく変えるため、好みが大きく分かれます。

ただ中には、あらかじめ修繕しておいたほうがいいようなものもあります。どういった箇所は修繕が必要で、どこは不要かということも、訪問査定時に尋ねることができるのでおすすめです。

査定金額で売れるわけではない

査定金額を提示されると、その金額で売れるだろうと何となく思ってしまいますが、実際にその金額で売れるかどうかはまた別の話です。

売却理由にもよりますが、多少金額を下げてでも急いで売りたい、という人もいれば、時間はかかってもいいけど金額は下げたくない、という人もいます。

また、車やバイクなどの査定になると、その金額で買い取ってもらうことができるため、査定金額＝売却金額になりますが、マンションの場合は買いたいと思ってくれる人がいない限り、売却することはできません。マンションに興味は持ってくれたけど、少し金額を下げてほしいと値下げ交渉されることはよくあります。

実際、売り出し価格と売却価格を比べると、売却価格は売り出し価格の80〜90%くらいに落ち着く人が多いです。もちろん人気の物件であったり、売り出し価格で購入したいという人が現れればそのまま売却できることもありますが、必ず売り出し価格で売れるわけではないということは覚えておきましょう。

査定は複数社に依頼しましょう

査定は一社にだけ依頼する人もいますが、それはおすすめできません。不動産会社によって、得意な地域や得意な物件というのは変わってきます。そうすると、一社だけでその査定金額を鵜呑みにしてしまうのは少し危険です。

また、不動産会社というのは、査定は無料で行ってくれます。それは、ボランティアでやっているわけではなく、その後自社と契約を結んでほしいという営業活動の一環で査定に来ているのです。そのため、できるだけ自社で契約を結んでもらおうと、あえて実際より高い査定金額を提示することもあります。それを鵜呑みにしてしまうと、相場より高い金額で売りに出すことになり、なかなかお問い合わせが来ずに、結局は値段を下げることになります。

相場価格に値段を下げるまでの期間、時間を無駄にしてしまいますし、そのようにして契約を結ぼうとする会社がいい会社かどうかは疑わしいですよね。

そういったことを避けるためには、複数社に査定を依頼して、相場がどのくらいなのか知ることが大切です。最低でも3社、できれば5社に依頼するのがおすすめです。

査定で仲介を依頼していい不動産会社か見極めるためには

では複数社に査定してもらった後、仲介を依頼していい不動産会社をどうやって見極めたらいいのでしょうか。

集客方法について尋ねる

もしその不動産会社に依頼した場合、どのような方法で集客してくれるのか聞いてみましょう。マンション売却において主な集客方法は、

• インターネットに情報を載せる
• インターネット上で広告を出す
• チラシを配る
• 電話やメールで営業する
• レインズに情報を登録する
• オープンハウスを行う

といった方法があります。これらのうち、どのような集客方法をしてくれるのか、なかなか売れなかった場合にどのような対策をしてくれるのかなど聞いてみましょう。

契約を急かしてこない

訪問査定の際、契約を急かしてこないというのも大切なポイントです。

不動産会社も、他の会社と天秤にかけられていることは分かっています。そこで契約を急かしてくるようであれば、あまりいい不動産会社でない可能性があります。

車やバイクと違って、マンションは買い取ってもらうわけではありません。買い手を見つけるために色々な対策や営業をしてくれるかどうか、ということがとても大切になります。

そのためには、契約を急かしてくるような不動産会社ではなく、売却活動についてきちんと対策を考えてくれる不動産会社、きちんと営業報告をしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

マンションの売却において、査定はマンションの売り出し価格を決めるのに大切です。ただ、不動産会社としても営業活動として査定をしているので、不動産会社の有利なように価格を高く査定する場合があります。そういったことを避けるためにも、複数社に査定を依頼するのがおすすめです。複数社に依頼することで、一番安い査定額を見ることもできますし、色々な会社を見比べることで、しっかり営業活動してくれそうな不動産会社かどうか、といったことも比べやすくなります。

査定は手間ではありますが、その後スムーズに売却するために、きちんと査定を依頼するようにしましょう。