旧借地権付きの建物の売却方法と注意点

土地や建物を売却しようと思った時、借地権や旧借地権、という言葉を耳にすることは多いです。借地権というと、その名前からも分かる通り、土地を借りる権利のことですが、実際には細かい定義などもあり、土地や建物を売買する際には気をつけなければならないこともあります。

今回は、旧借地権に絞って、旧借地権付きの建物を売却する方法、注意点など見ていきましょう。

目次

1. 旧借地権とは
2. 旧借地権付きの建物は売却できるか
3. 購入者から見る旧借地権付き建物のメリット
4. 購入者から見る旧借地権付き建物のデメリット
5. 借地権の売却方法
6. 旧借地権の相場、諸費用について
7. まとめ

旧借地権とは

借地権とはそもそも、土地を借りて、その上に建物を立てて住んだり、事業を行うことです。例えば持ち家が欲しいなと思った時、土地と建物両方を購入するのは費用的に難しいな、となった場合、建物部分は購入し、土地は借りて毎月土地代を納める、という方法があります。この「土地は借りて、その上に建物を建てる」という権利が借地権になります。

土地を借りる人のことは「借地権者」、貸す人のことは「借地権設定者」または「底地人」と言います。

この借地権は平成4年8月に新借地借家法（以下、新法）が定められ、新法では普通借地権・定期借地権に分けられています。それより以前に契約を結んだものに関しては旧借地法において、旧借地権が適用されています。

旧借地法では、旧借地権の契約期間が定めてあり、建物が非堅固な場合は20年、堅固な場合は30年になり、何も契約期間を定めていない時は、建物が非堅固な場合は30年、堅固な場合は60年とされています。更新期間については、建物が非堅固な場合は20年、堅固な場合は30年になります。

旧借地権付きの建物は売却できるか

それでは、旧借地権が付いている建物は売却できるのでしょうか。借地権が付いているということは、建物は自身の持ち物ですがあくまで土地は借地権設定者のものです。人の土地に建てた建物を売却することはできるのか、気になりますよね。

結論から言えば、旧借地権が付いている建物であっても、売却をすることは可能です。土地を借りているとはいえ、建物自体は自身の持ち物ですので、売却することができます。

しかし、借地権設定者からしたら、自分の貸している土地で建物の売買が勝手に行われるというのは印象がよくありません。売却したいなと思ったら、一度借地権設定者に相談をして、売却してもいいかどうか許可をもらうようにしましょう。

では旧借地権付きの建物を売却する場合、購入者から見た印象はどうなのでしょうか。借地権が付いている建物でもちゃんと売れるのか気になる、という人は多いですが、購入者から見たメリットやデメリットはあるのでしょうか。

購入者から見る旧借地権付き建物のメリット

購入者から見た旧借地権付き建物のメリットは、まずは価格が安いということです。土地の代金が含まれないため、購入費用を抑えることができます。特に都心部や人気のエリアなど、土地代が高くついてしまうので、購入したくてもできない、という人もいます。旧借地権付きの建物であれば、土地代が含まれないので、土地付きだと高くて買えないようなエリアでも購入することができます。

また、旧借地権では、建物が老朽化、老廃したとしても、契約で存続期間が定められていれば、その期間は借地権を失うことはありません。老朽化して建物を再築したい場合も再築が認められています。新法では、契約の存続期間が旧法よりも短く設定されている上、建物の再築に関しては地主の承諾なく行うと、借地権を失う可能性もあります。そのため、購入者から見ると、新借地権が付いている建物よりも、旧借地権が付いている建物のほうがメリットが大きくなります。

さらに、土地も一緒に購入すると、毎年固定資産税や都市計画税が課せられることになります。しかし土地を購入しないのであれば、これらの税金も課せられることはありません。

購入者からみる旧借地権付き建物のデメリット

対してデメリットとしては、毎月土地代を支払う必要があるということです。購入費を安く抑えられる分、マイホームであったとしても土地代を支払わなければならない、というところにデメリットを感じる人は多いです。

また、土地付きの建物と比べると、購入費用が抑えられる分、担保評価というのも低くなります。つまり、銀行から融資を受けたいなと思った時に、担保評価が低いと融資を受けられない可能性が出てきます。

さらに、建物をリフォームしたいと思った時は、借地権設定者の許可が必要になるケースがほとんどです。リフォームの規模が大きいと、借地権設定者に支払いが発生する場合もあるため、注意が必要です。

借地権の売却方法

では借地権を売却したい時は、どのようにして売却するのでしょうか。

地主に買い取ってもらう

1つ目の方法は、地主に買い取ってもらうという方法です。そもそも借地権自体、地主から買っているので、買い取ってもらって返却するのが、話もスムーズに進みます。

もし地主に買い取ってもらう場合、建物ごと買い取ってもらうか、建物を壊して借地権だけを買い取ってもらうという2パターンがあります。建物を解体する場合は、解体費用がかかることになります。

どちらにせよ、相手が地主だからといって、必ず買い取ってもらえるわけではありません。もし買い取ってもらいたい場合、話し合いは慎重に進めるのがおすすめです。

仲介業者に買主を探してもらう

2つ目の方法は、仲介業者に買主を探してもらうという方法です。借地権を誰かに買ってもらいたい、という場合、自分で買い手を見つけるのは大変ですよね。取引の金額も大きいため、個人でやり取りするのはリスクもあります。仲介業者に頼んで買主を探してもらうほうが、安心して、確実に買い手を見つけることができます。買い手は個人の場合もありますし、不動産業者の場合もあります。

仲介業者を見つける際は、借地権の売買に詳しい業者や、取引実績の多い業者を選ぶようにしましょう。

買取業者に売却

なかなか買い手が見つからない場合、買取業者に売却するという方法もあります。仲介業者に買主を探してもらおうと思うと、いつ見つかるか分かりませんし、何ヶ月もかかる場合があります。また、見つかったとしても、地主が「その人には売ってほしくない」というと、話がこじれてしまいます。

そういった手間を省けるのは、買取業者に買ってもらうということです。実績のある買取業者であれば、地主との交渉もスムーズに行ってくれるため、確実に売却したい場合は買取業者に依頼するという方法もあります。

地主に売却を承諾してもらえない時はどうするか

もし地主に借地権の売却を承諾してもらえない場合、裁判によって承諾を得る必要があります。借地非訟手続きという手続きを行い、裁判所から許可がおりれば、地主の承諾がなくても借地権を売却することができます。

ただ、地主との関係は悪化する可能性が高いので、慎重に進めたほうがいいでしょう。

また、手続きにおいては、専門的な知識が必要で、素人にはとても難しいため、弁護士や専門家に依頼して手続きしてもらうのが一般的です。

旧借地権の相場、諸費用について

借地権には、実は相場というものはありません。理由としては、借地権の売却には地主の承諾が必要です。地主が承諾してくれない限り売却ができませんし、売却する金額というのも地主によって変わってきます。

ただ、おおまかな計算は下記のようにできます。

借地権売却金額＝自用地としての評価額－（自用地としての評価額×借地権割合）

自用地とは、更地の状態での土地のことで、この自用地の評価額をベースに計算していきます。借地権割合というのは国税局が定めた割合で、土地ごとに設定されています。例えば、自用地の評価額が2,000万円、借地権割合が6:4の場合は下記のようになります。

800万円＝2,000万円－（2,000万円×60％）

ただこれはあくまでおおまかな目安で、地主によって大きく変わってくるということは覚えておきましょう。

また、借地権の売却には下記の費用がかかります。

・譲渡承諾料（名義書換料）

・税金

・取り壊し費用

・仲介手数料

譲渡承諾料は、地主に払うもので、相場としては借地権の10％程度になります。

税金は、譲渡所得税というものがかかります。譲渡所得税は、借地権上の建物の所有期間によって税率が変わってきます。所有期間が5年以内の場合は39％、所有期間が5年を超える場合は20％の譲渡所得税がかかります。

ただ、自身の居住用の不動産であった場合、10年以上所有していれば、譲渡所得が3,000万円までなら非課税になり、3,000万円を超える場合は3,000万円を引いた金額に対して譲渡所得税がかかります。

建物を取り壊して借地権を売却することになった場合は、取り壊し費用もかかります。

仲介手数料は、借地権の売却の仲介を不動産業者に依頼した場合にかかってきます。

仲介手数料は、売買価格が400万円を超えた場合上限3％、と決まっていて、いくらで売却したかによって金額が変わってきます。実際には下記のように計算されます。

仲介手数料＝(借地権売買価格×3％＋6万円)＋消費税

例えば、借地権の売買価格が500万円だった場合、500万円×3％＋6万円に消費税で、21万円に消費税をかけたものが、仲介手数料になります。

まとめ

借地権を売却したい場合、地主に買い取ってもらう方法が一般的ですが、仲介業者に依頼したり、買取業者に買い取ってもらう方法もあります。

ただ、借地権付きの建物を売却する場合、普通の不動産を売却するよりも知識が必要になります。そのため、個人間でやり取りするより、専門家に相談したほうが後々安心です。相談する先も、借地権の売買に詳しい不動産業者や、借地権の売買実績の多い不動産業者にするのがおすすめです。