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マンション売却において、築年数は相場にどれくらい影響を与える?

売却2019.08.07

一般的に、マンション売却において築年数が経てば経つほど、相場価格は下がっていきます。マンションを売りたいけど、もうほとんど資産価値がなさそう、まだ住みたいけど相場価格が下がるのがこわくて早く売ったほうがいいのではないか、そんな風に悩まれている方は意外と多いです。

では、実際は築年数が経つと相場価格はどのように影響を受けていくのでしょうか。

法定耐用年数と資産価値は関係ない

マンションには法定耐用年数が定められていて、47年とされています。よく法定耐用年数の47年を過ぎたからマンションに価値がないのではないか、もう売れないのではないか、と思われている方もいらっしゃいます。

しかし法定耐用年数は、税務上、減価償却資産の利用可能な期間を表した数字で、マンションの寿命ではありません。マンションの寿命は、短くても70年、きちんと管理していれば100年以上と言われています。

そのため、47年を過ぎていてもマンションの価値が0円になるということはありませんし、まだまだ住めるので売れないということもありません。

最近はリノベーションも流行っているので、古いマンションを安く買って、自分たちで好みにリフォームする人たちも増えています。

マンションの資産価値はどのように減っていく?

 ではマンションの寿命が100年として、100年かけて均等に資産価値が減っていくのでしょうか。実はそうではなく、新築で買った直後が一番ガクッと下がります。

というのも、マンションには新築プレミアムというものがあります。

新築プレミアムとは、新築マンションを売りだす時に不動産会社がかける経費の上乗せのことで、例えばチラシを配ったりモデルルームを用意したり、中古マンションよりも経費をかけて宣伝をします。その経費はマンション価格の1割程度と言われていて、これが中古マンションになった途端になくなるので、ガクッと価格が下がるんです。

つまり1日住んだだけでも、中古になった途端に1割ほど価格が下がるということです。

もちろん、新築同様の築浅マンションは人気があるので、1割減らさずとも高く売れることはありますが、築1~2年のマンションは、やはり1割ほど価格が下がるのが一般的です。

築年数と相場価格の関係

では、もっと築年数が経ったらどうでしょう。実際に築年数と、マンションの資産価値の目減りの関係を見てみましょう。

(各都市の、坪単価を万単位で)



 東京

大阪

愛知 

3都市平均坪単価

3都市平均下落率

築1年

261.4

163.2

153.3

192.6

-10%

築5年

232.1

137.4

109.2

159.5

-26%

築10年

203.8

109.0

88.6

133.8

-38%

築15年

175.0

89.6

72.8

112.4

-48%

築20年

149.9

69.3

56.7

91.9

-58%

築30年

147.6

64.0

52.3

87.9

-59%

築40年

142.1

49.9

40.3

77.4

-64%




グラフを見ると分かりますが、築10年でガクッと減り、15年までで約半分に減ります。

そのあとは緩やかに減っていきますが、築20年と30年ではほとんど変化がありません。

実際は立地が大きく影響する

 

上のグラフはあくまで3都市の平均ですが、実際は都心部の高級住宅地と、少し離れたところでは大きく変わってきます。ずっと人気のある東京の港区などは、築年数が30年40年でもまだまだ高く売れますが、同じ東京でも都心部から離れていて駅からも遠いところは、どうしても築年数とともに相場価格が下がってきてしまいます。

築年数別中古マンションの売却ポイント

築5年以内のマンション

購入して数年で売却する人は少ないですが、転勤や家族構成の変化などで引っ越しせざるをえない、という人もいるでしょう。

築浅のマンションを売却するメリットは、なんといっても高く売れるということです。少し他の条件が悪かったとしても、築浅のマンションは人気があります。

ただ、気をつけたいのは、マンションを売却することで売却益が出た場合、所得税などの税金がかかってきますが、所有期間が5年以内の場合は、所有期間5年を超える場合に比べて倍近い税率になっています。

もし高く売れたとしても税金が高くつく恐れがあるので、気になる方は不動産会社の人に税金もどれくらいになりそうか聞いてみましょう。

築5年~10年のマンション

築5年~10年のマンションは最も人気があり、ライバルも多い築年数です。

新築ほど高くないけど、5~10年であればそんなに使い古された感じもなく、デザインも古くないので人気があります。ただライバルが多いので、価格競争になりやすいです。

あまり戦略を立ててくれない不動産会社だと、「そろそろ値下げしましょう」など、値下げばかり提案されることになるかもしれません。

また、インターネットで物件を探している人からしたら、「築10年以内」かどうかで絞って検索している場合が多いので、10年を超えそうな場合は早めに売却活動をスタートしたほうがいいでしょう。

築15年前後

築15年のマンションも、市場には溢れているため価格競争になりやすいです。

築15年だと、管理が甘いとそろそろ老朽化などが目立ってきます。

また、第一回目の大規模修繕工事の時期でもあり、しっかり修繕積立が貯められていれば問題ありませんが、不足していて一時金を負担したり、修繕積立費用が上がる場合など、嫌がる人も多いです。

あまり目立った話題になることはないですが、ローンの問題もあります。銀行は住宅ローンの最長年数を法定耐用年数できめるため、47年-15年=32年と、最長の35年ローンは組めなくなります。35年ローンを考えている人たちには購入を見送られてしまうでしょう。

築20年前後

築20年になってくると、大規模修繕工事も2回、細々としたメンテナンスは何度かしているでしょう。マンション自体はまだまだキレイに見えても、ローンの最長年数がどんどん短くなってしまうので、購入できる人も限られてきます。

また、立地が大きく左右し始め、昔は人気がなかったけど今は人気のあるエリアなどは、良い値段で売れる可能性もあります。

駅から遠い、都心部から離れている、まわりにスーパーやコンビニがない、といった立地だと、戦略を練ってから売却しないとなかなか売れない場合があります。

築30年前後

築30年になると、まずローンがあまり組めないというのと、1981年以降の「新耐震基準」に適合したマンションか否かで扱いが全く違ってきます。「新耐震基準」以前に建てられたマンションだと、地震に耐えられないと判断され、融資がつきません。

そのため、現金一括で支払える人が対象になってきます。実際購入する人も、地震が不安だからと、二の足を踏んでしまうことは容易に想像がつきます。それをクリアできるだけのアピールポイントがないか、不動産会社の担当者としっかり話し合う必要があります。

建て替えの問題もあり

築30年を過ぎてくると、建て替えをするかどうかも問題になってきます。

建て替えをするとなると、大体相場としては500万円~1,500万円の建て替え費用が必要になります。その費用を支払うくらいなら、もっと築年数の浅い物件がいい、と思われてしまうこともあります。

まとめ

築年数が経つほど、一般的には相場価格はどんどん下がってきます。もちろん購入する方としてもできれば築浅で安いマンションがいいですが、築年数が経っているからといって売れないわけではありません。

ただ、築15年を過ぎたあたりから、きちんと売却戦略を立てないと、値下げしか打つ手がなくなってしまう可能性もあります。

築年数が経っている場合は、不動産会社の担当者としっかり話し合い、どんな層に向けてアピールするのか、アピールポイントはどこにするのかをしっかり話し合って決めるようにしましょう。

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