値下げするべきか？マンション売却が苦戦している時はどうするべき？

マンションを売りだす前は、これくらいで売れるだろう、とだいたいイメージを思い浮かべるかと思いますが、いざ売りに出してみると、なかなか売れなくて苦戦している方も多いのではないでしょうか。

実際、国土交通省の調査では、過去5年間に住み替えた人の中で、「前の家をそのまま所有している」人は32.6％に上ります。中には賃貸として貸し出している方もいるかもしれませんが、売れずにそのまま所有している人もいるでしょう。

マンションがなかなか売れないと、不動産会社の人には値下げを提案されることがほとんどです。中には売れないとどんどん値下げを提案してくる担当者もいますが、売れないからといって値下げを繰り返していくべきなのでしょうか。

マンションが売れない時は、理由をしっかり考える

マンションが売れなくて苦戦している人の中には、大きくわけて2パターンあります。

• できるだけ高く売りたいから値下げしたくない
• 値下げしてもいいからとにかく早く売りたい

値下げしてもいいから早く売りたい、という場合は、自分の中で決めた限度額まで少しずつ下げて様子を見ていくのがいいでしょう。ただ、限度額まで下げたけど、それでも売れない、という場合は戦略を立て直す必要があります。もしくは不動産業者に買い取ってもらうという方法もあります。

できるだけ高く売りたい、もしくはこれ以上値下げはしたくない、と思っていて売れずに苦戦している場合は、下記のことを確認してみましょう。

不動産会社の担当者は親身になってくれているか

不動産会社の担当者は、あなたのマンションだけを売っているわけではありません。他にもマンションを売っている中で、やはり売れやすそうなマンション、高く売れるマンションの優先順位が高くなるので、あなたのマンションは後回しにされている場合もあります。

また、とにかく値下げを提案してくるような場合、あまりいい不動産会社とは言えないでしょう。

一度、値下げはできればしたくない、他にできる施策はないか、と聞いてみましょう。

掲載サイトを増やす、チラシを配る、など、値下げ以外の提案がある場合は、親身になってくれている可能性が高いです。あまり親身になってくれていないようであれば、不動産会社を変えることも検討してみましょう。

中には、マンションの情報を自社だけ囲い込んで、あえて世に出さない不正をする不動産会社もあります。もし「レインズ」への登録をしていなかったら、囲い込みをされている可能性があります。レインズへ登録しているかどうかは、登録証明書をもらっているかどうかで分かります。登録証明書がないようであれば、不動産会社を変えたほうがいいでしょう。

営業報告が雑な会社にも要注意

契約の種類にもよりますが、専任媒介契約の場合、2週間に1度は不動産会社から営業報告があるはずです。法律で義務付けられているので、もし営業報告自体がない場合は信用できません。

もし営業報告があったとしても、電話一本で済ませるような場合は、あまりいい不動産会社ではないでしょう。

• 現在の広告媒体
• 問い合わせ件数
• 見込み客数
• 見込み客との進捗

など、きちんと報告があり、今後の売買活動を話し合ってくれる会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社を変えるには

不動産会社との契約は、基本的に3ヶ月ごとの契約になるので、3ヶ月間は変えることができません。タイミングを見て契約の更新をやめ、他の会社に変更しましょう。

また、新しい不動産会社をと契約を結ぶ際は、できれば一括査定に出し、複数社を見て検討するようにしましょう。面倒かもしれませんが、査定金額の根拠を聞くことで、担当者の力量もある程度わかってきます。査定価格だけを見るのではなく、担当者がどれくらい親身になってくれそうかどうかもしっかり見て決めるようにしましょう。

適正な価格設定になっているか

不動産会社を選ぶ際、高い見積もりを出してくれたところと契約したら、なかなか売れなくてどんどん値下げを提案されている、という人は意外と多いのです。不動産会社は、自社と契約を結んでほしいがために、あえて高い見積もりを出すことがあります。

でも高い価格設定になっているので、当然なかなか売れず、価格はどんどん下げるように提案されます。

下げた結果、適正価格になっていればいいですが、相場から見てまだ高い価格になっている場合、どうしても売れにくくなってしまいます。

適正価格を知るには、周辺の同じような条件のマンションが、実際にいくらで売れたか見るのが一番です。売り出し価格ではなく、実際に売れた売却価格を知ることが大切です。売却価格は、レインズという不動産会社が見れるサイトで確認することができるので、条件を渡して調べてもらいましょう。

自分のマンションが、周りのマンションと比べて高いようだったら、残念ですが価格を下げることも必要です。

内覧はあるけど契約が決まらない場合

内覧はあるのに契約に至らない場合、部屋の状態をもう一度確認するようにしましょう。

• 水回りや玄関は清潔感があるか
• 壁や床に目立つ汚れや傷はないか
• キッチンやトイレ、玄関のニオイ対策はきちんと行っているか
• 日当たりが悪い場合は明るく見せる工夫をしているか

などを確認しましょう。

特に、清潔感、ニオイは本当に大切です。中古マンションを購入する以上、生活感などある程度は購入検討者も分かっています。しかし極論を言うと、新築のようにキレイであってほしいのです。多少外観が古臭くも、内観がキレイで清潔感があれば、住み心地はずっとよくなります。

壁や床を全部張り替えたりする必要はありませんが、水回りは特に生活感が出やすいので、クリーニングを依頼するほうがおすすめです。素人では落としきれない水アカや石けん汚れ、カビなど、毎日目にしていれば気にならなくなりますが、新しくマンションを購入検討している人にとってはとても気になるところです。

パッと見て「水アカがある！嫌だ！買いたくない！」とは思わないもので、なんとなく清潔感が足りない、なんとなく不潔に見えて嫌だ、と感じて購入を見送る人が多いです。

その場合、ヒアリングしても「なんとなく」という言葉が返ってきやすいので、なかなか売れない原因に気づきにくいですが、価格も適正、不動産会社の担当者も頑張ってくれている、なのに売れない、という時は、一度部屋の清潔感をチェックしてみましょう。

まとめ

マンションが売れずに苦戦している時、不動産会社から値下げを提案されることも多いでしょう。安くなってもいいから早く売りたい場合はそれでもいいですが、あまり下げたくない、これ以上下げたくない、という場合は、不動産会社がいい会社かどうか、マンションの価格は適正かどうか、部屋はキレイな状態で内覧できているか、ということをしっかり確認するようにしましょう。

それでも売れなくて悩んでいる、という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。