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任意売却・マンション売却は離婚前がおすすめ

2019.11.22

結婚を機にマンションを購入したけど、離婚することになってしまった、購入したマンションを売却したい、そんな方もいらっしゃいますよね。

離婚をすると、どちらかは出て行くことになりますが、ローンは2人のうちどちらが払っていくのか、連帯保証人はどうするのか、といった問題が出てきやすく、売却することを選ぶ方が多いです。しかし、離婚が原因で売却する場合、売却によってローンが完済できれば問題ありませんが、ローンが残る場合はトラブルの原因になりやすいので注意が必要です。

離婚でマンション売却する場合、ローンに注意

マンションを売却することになった場合、注意したいのがローン残債です。マンションというのは売却する際、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは、ローンを組む時に、もしローンの返済ができなくなったらマンションを強制的に競売にかけていい権利のことです。基本的にローンを組む時に、この抵当権が設定されますが、売却してマンションを手放すことになれば、この抵当権を抹消しなければならないので、ローンも完済する必要があります。


もしマンションを売却し、売却して得た利益をローンに充てたとしても完済できない場合、自己資金で補うか、新しくローンを組んで返済する必要があります。

これが、離婚ではなく転勤や住み替えの場合、また夫婦で支払っていけばいいですが、離婚となると、ローン残債をどちらが支払っていくのか、自己資金がある場合はどちらが出すのか、といった問題が出てきます。


離婚して引っ越すとなると、新しく住むところを借りる資金や、引っ越し費用、新しい家の家賃などが、何かとお金がかかります。そこにローンの返済が重なるとなると、金銭的な負担が大きくなるのは明らかです。

また、夫婦のうちどちらかが、どちらかの収入に頼って生活していた場合、離婚することで生活が厳しくなってしまいます。そこに新しい家の家賃、古い家のローンがのしかかってくるとなると、最悪自己破産に陥ってしまうケースもあります。

連帯保証人の問題も

結婚してマンションを購入する場合、ローンを組む際に連帯保証人が必要になります。もちろん将来離婚することなんてその時は考えていないでしょうから、夫婦のどちらかがローンの名義人となり、もう一人が連帯保証人となるのが一般的です。

しかし離婚となってどちらかが家を出る場合、住まなくなった家の連帯保証人をするのは負担が大きいでしょう。


実際、離婚して連帯保証人を外れたいという人は多いです。ただ、連帯保証人を外れて新しく連帯保証人を立てる場合、その連帯保証人の収入や返済能力も問われることになります。離婚して連帯保証人を変える場合、多くは両親に頼むことになりますが、ご両親の収入はどれくらいか、ご両親自信に住宅ローンはないか、返済能力はどれくらいか、といったことを考えると、なかなか連帯保証人になれないことも多いです。


そうなると連帯保証人を外れたくても外れられない、ということが起きやすくなります。ただ、連帯保証人のままでいると、もし名義人が返済を滞納した場合に連帯保証人も責任がついて回りますし、後々トラブルが起きやすくなるので、離婚前にどうしていくかきちんと話し合っておくのがおすすめです。

ローン残債がある場合は任意売却も

もしマンションを売却することになったけどローンが残ってしまう、という場合、もし売却の理由が買い替えであれば買い替えローンというものがあります。残ったローンと、新しい家のローンを合わせて支払っていくローンになりますが、離婚して売却し、それぞれ賃貸で暮らしていく場合、この買い替えローンは利用できません。


しかし残ったローンを一括で支払える余裕もない、そんな時は任意売却がおすすめです。

任意売却とは、本来であれば一括で支払うローン残債を、金融機関に相談して分割で支払えるようにしてもらう方法です。特に、ローンの返済がきつく、滞納してしまっている場合などは、本来であればマンションを競売にかけられてしまいます。競売にかけられてしまうと、強制的にマンションを出て行かなければならないうえ、市場価格より安い金額でマンションが売られてしまいます。それでローンが残った場合は、高い金利で返済していかなければならないので、負担はとても大きくなります。


任意売却であれば、マンションを出て行くタイミングも相談できますし、月々の返済額も無理のない範囲で応じてもらえます。

ローンの返済がきつくなっている、売却してもローンの残りが一括で支払えそうにない、という場合は、任意売却を検討してみましょう。

離婚前?離婚後?マンションを任意売却するなら

離婚することが決まった場合、マンションを売却するのであれば、離婚前と離婚後のどちらがいいのでしょうか。マンションを売却することに決まっているのであれば、離婚前がおすすめです。

離婚において、精神的に大きなストレスを感じる方も多いですが、特にお金の問題は先送りにせず離婚前に話し合っておくほうが、離婚後の生活においてストレス負担が減ります。

マンションを売却してお互い引っ越す場合は特に、任意売却してその先お金がどれくらい必要なのか、ということをクリアにしておくほうが、引っ越し先の予算なども決めやすいです。


また、まだ婚姻関係にあって財産を共有しているうちにマンションを売却したほうが、ローン残債やローンの連帯保証人など、お互いが自分の事として捉えやすいです。離婚してしまってからでは、名義人に負担が大きくかかったり、どちらかが連絡がつかなくなってしまって、話し合いができなくなる、ということもあります。マンションがお互いの財産であるうちにしっかり話し合い、売却も済ませてしまったほうが、後々トラブルになるのを防ぐことができます。

まとめ

離婚することになり、マンションを売却する場合、ローンが完済できればいいですが、ローンが残るようであれば、そのローン残債をどうするかしっかり話し合う必要があります。基本的には一括で返済しなければなりませんが、難しい場合は任意売却をして、ローン残債を分割で支払うという方法もあります。

どちらにせよ、マンションがお互いの財産であるうちにしっかり話し合うほうがいいので、離婚前に話し合い、売却も離婚前に行ってしまうのがおすすめです。お金の問題は、つい先送りにしたくなりますが、離婚後どちらかが連絡がつかなくなり、どちらかに負担が大きくかかるということも考えられます。

離婚前によく話し合い、売却するのかどうか、ローンが残る場合はどうするのか、決めておくようにしましょう。

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