マンション売却での仲介業者変更・解約の方法

マンションを売却しようと思った時、自分で買い手を見つける方はあまりいませんよね。多くの方が、不動産会社に仲介を依頼して、買い手を見つけてもらうのではないでしょうか。し

かし仲介を依頼した後で、思ったような営業活動をしてくれない、対応がずさんで信頼できない、といったような場合、仲介業者を変更したり、解約したいと思うこともあるでしょう。では、仲介業者を変更したり、解約するにはどうしたらいいのでしょうか。また、何か違約金が発生したり、デメリットが発生するようなことがあるのでしょうか。

一般媒介なら仲介業者の変更・解約はできる

マンションの売却において仲介業者と契約を結ぶことになりますが、契約には大きく分けて2種類あります。

1つ目は一般媒介、2つ目は専任媒介です。

一般媒介では、何社とでも契約を結ぶことができ、専任媒介では1社とのみ契約を結びます。こう見ると一般媒介のほうが良さそうに見えますが、不動産会社としては、一般媒介だと一生懸命売却活動をしても他の不動産会社で売買契約されてしまうかもしれないので、専任媒介で契約を結んだ人よりは優先順位を落とされてしまうリスクがあります。また、営業報告の義務もないので、手を抜かれていても気づきにくいのです。

しかし複数社と、好きなタイミングで契約を結ぶことができるので、解約など気にせずに新しい不動産会社と契約を結ぶことができます。

基本的に契約を結んだとしても3ヶ月で一度更新のタイミングが来ます。自動更新ではないので、特に更新しなければそのまま解約されることになります。

専任媒介では更新のタイミングで解約が◎

専任媒介の場合も、契約を結んでいても3ヶ月で更新のタイミングが来ます。もちろん自動更新ではないので、そのタイミングで更新しなければ契約は切れることになります。

契約が切れれば新しい仲介業者と契約を結んでも構わないので、仲介業者を変更することも可能です。

では、もし更新のタイミングを待たずに解約したい、仲介業者を変更したい場合はどうでしょうか。

専任媒介の途中解約は理由次第

もし専任媒介で契約を結んでいて途中解約をしたい場合、原則として難しいと思って置いたほうがいいでしょう。しかし仲介業者の態度が不誠実であったり、本来義務付けられている報告やレインズへの登録などをしていなかった場合、途中解約も認められています。

理由としては、下記のようなものが挙げられる場合、途中解約しても大丈夫です。

• 不動産情報をレインズに登録していない
• 約束していた広告が出されていない
• 他の業者からの問い合わせに応じず、囲い込みをしている
• 法定義務である定期報告をしない
• 購入希望者に嘘をついて、売買契約に至っていない

レインズに登録していない、定期報告をしない、というのは契約内容に反しているので、途中解約をするには十分な内容です。また、囲い込みをしたり特定の購入者を排除するような動きも、途中解約に値する内容です。

こういった内容が見られる場合は、途中解約をして別の仲介業者に変更しましょう。

違約金などはかからない？

では専任媒介で契約を結んでいたのに途中解約した場合、違約金などはかからないのでしょうか。

上記のような明確な理由がある場合、違約金などは発生しません。

しかし、そういった明確な理由がなく、売り手側の個人的な理由で途中解約したい場合、それまでにかかった費用を請求される可能性はあります。

仲介業者に依頼して売却する場合、仲介業者は広告をうったり、チラシを作ってポストに入れたりして、営業活動することもあります。そういった費用は仲介手数料に含まれているので、別途請求されることはありませんが、途中解約した場合、それらの費用が請求される可能性があります。

請求される費用は上限で、売却価格×3％＋6万円に消費税を足したものです。国土交通省が出している標準媒介契約約款にも、売主側の理由で途中解約する場合は、費用請求ができると記載されています。もちろん仲介業者によって契約内容は違いますが、もし費用請求されたら正確な明細をもらい、不明な費用があれば説明を受けるようにしましょう。もし納得できない費用があれば、都道府県の役所や、宅地建物取引業協会の無料相談を利用することもできます。

これらの費用請求を避けたければ、途中解約ではなく3ヶ月の更新のタイミングまで解約を待ちましょう。

仲介業者を変更するメリット

契約していた仲介業者を解約し、変更することで、下記のようなメリットを得られます。

新しい購入希望者に情報が届く

もし囲い込みをされていたり、レインズに不動産情報が登録されていなかった場合、仲介業者を変更することで、レインズに情報登録されることになります。そうすることで、新しい購入希望者に情報が届くようになります。

また、仲介業者には大手の仲介業者と地域密着型の仲介業者があります。タイプの違う仲介業者に変更することで、それまで情報が届いていなかった人に情報が届くようになります。

違う戦略で売却活動してもらえる

もしそれまでの仲介業者が、値下げ以外の対応をしてくれなかったような場合、仲介業者を変えることで別の戦略で売却活動してもらえる可能性があります。

アピールポイントを変えて、それまでとは違う層にアプローチしたり、掲載する写真をキレイなものに変更したり増やしてくれるかもしれません。購入を悩んでいる人にたいして上手く営業してくれる可能性もあります。

売却活動において、値下げというのは1つの効果的な方法ではあります。相場と比べて高い場合や、なかなか問い合わせが来ない場合は値下げをするということも必要ですが、それしか戦略がないというのはあまり効果的ではありません。

もしそういった仲介業者にあたってしまった場合は、解約して変更することで、売却がスムーズにいく可能性が上がります。

解約の手続き方法

3カ月の更新のタイミングで解約する場合、「契約を更新しますか」という連絡に対して「更新しません」と答えれば問題ありません。

また、3ヶ月経つ前に途中解約したい場合、まずは担当者に連絡してみましょう。電話で相談してみて、そのまま解約に応じてもらえる場合もありますし、書面が必要な場合もあります。

口頭のみで成立する場合もありますが、後々のトラブルを避けたい場合は、書面に残したいという旨を担当者に伝えましょう。

まとめ

仲介業者を解約して変更する、というのは、仲介業者との契約内容にもよります。

もし一般媒介で契約を結んでいる場合は、解約せずとも新しい仲介業者と契約を結ぶことができます。

専任媒介の場合は、3ヶ月の更新のタイミングで解約すれば特に問題ありませんが、もし途中で解約したい場合は明確な理由がないとそれまでにかかった費用を請求される可能性があります。そのため、もしきちんとした理由がない場合は、3ヶ月の更新のタイミングを待ってから解約するほうがおすすめです。