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マンションの住み替えを成功させるための、売却・購入のポイント

売却2019.08.05

今のマンションを売って新しいマンションに住み替えたい、という時、今のマンションの売却と新しいマンションの購入の2つを進める必要があります。

タイミングよく売却と購入が同じタイミングで進めば一番いいですが、同じタイミングでと思っていてもなかなかそうなることはありません。

では、住み替えを上手く成功させるためには、どのようなポイントに気をつけたらいいのでしょうか。

売り先行か買い先行か

マンションを住み替える時、売却を先に進める売り先行と、購入を先に進める買い先行の2つの進め方があります。

売り先行のメリットとデメリット

売り先行で進めるメリットとしては、売却できたお金を新しいマンションの購入資金にあてられるということです。もしローンが終わりそう、すでに終わっているという場合はその心配はいりませんが、住み替えを検討している人の中には、まだローンの返済が残っている中で、新しいマンションに住み替えたい、という方もいらっしゃいます。そうなると、先に購入を進めてしまうと、頭金などが足りない、ということも起こり得ます。売り先行で進めることで、資金計画を立てやすくなります。

ただ、デメリットとしては、住みながら売却を進めることになるので、土日は内覧に何度も立ち会ったり、そのために部屋を何度も掃除したりする必要があります。また、売れた後すぐに新しいマンションが見つからなければ、仮住まいが必要になります。そうすると、仮住まい先への引っ越しと、新しいマンションへの引っ越しで2回引っ越しが発生することになります。引っ越し費用や手間も2回分かかってしまうでしょう。

買い先行のメリットとデメリット

買い先行のメリットとしては、納得のいくマンションを購入するまで、ゆっくり時間をかけられるということです。売り先行で進めると、仮住まいをしたくなければすぐに新しいマンションを購入しなければなりません。しかし住みたいマンションがタイミングよく見つかるかどうかは、ご縁もあるので何とも言えません。見つからないことのほうが多く、妥協して新しいマンションを契約することになってしまった、ということになる可能性が高いでしょう。

しかし買い先行であれば、急いで売却する必要はないので、住みたいマンションが見つかるまでゆっくり待つことができます。

逆にデメリットとしては、ローンの返済が終わっていない場合、新しいマンションのローンと二重返済になってしまうということが挙げられます。マンションが売れるまで二重ローンが続くので、気持ち的にもプレッシャーを感じやすくなるでしょう。資金に余裕があればそれも問題ないですが、そうでない場合は大きな痛手となる可能性もあります。

住み替えにおすすめなのはどっち?

売り先行で進めるか、買い先行で進めるか、住み替えの際はどちらがいいのでしょうか。

場合によりますが、最終的に納得のいく住み替えにするためには、買い先行がおすすめです

売り先行だと、どうしても購入にかけられる時間が少なくなり、焦って購入を決めてしまう、ということが多くなります。

特に、売却を進めている時は、土日は内覧の予定で忙しくなりやすいです。内覧の対応ばかりしていたら、自分たちが新しいマンションの内覧に行く時間がなく、ほとんど内覧もできないままマンションを契約することになった、ということもあります。

やはり、せっかくマンションが売れたとしても、新しいマンションに不満が多くなるようでしたら、後悔の残る住み替えになってしまいます。

そうしないためには、やはり買い先行で、先に住みたいマンションを決めてしまうのがいいでしょう。

マンションが売れない時は?

もし買い先行で進め、古いマンションのローンが払い終わっていない場合、新しいマンションのローンと二重ローンになってしまうので心配…、いつマンションが売れるか分からないと精神的にもキツイ…という方は、不動産買取業者を利用するのもおすすめです。

不動産会社によっては、売却の契約をする時に、一定期間売れなかったら買い取ってくれるところもあります。契約する不動産会社によりますが、最終的には買取業者の利用を決めておけば、精神的な負担も減ります。

ただ、買取業者に買い取ってもらう場合には、相場価格の7~8割に落ちてしまいます。もし売却金額を新しいマンションの購入費用に充てる場合、最初から7~8割になるかもしれない、ということを考慮して資金計画を立てておくのがおすすめです。そうすれば、後で「もっと高く売れるはずだった…」と資金計画が崩れる可能性が低くなります。

新しいマンションの頭金が足りない時は?

買い先行で進める時の懸念点として、マンションの売却資金を新しいマンションの頭金にしたいけど、買い先行だとそれが難しい、ということが挙げられます。マンションの売買では大きな金額が動くので、売却金額を新しいマンションの頭金にしたい、という方は多いです。

ではそういった時はどうしたらいいのでしょうか。もし頭金に充てたい場合、「つなぎ融資」というサービスを利用することができます。つなぎ融資を受ければ、マンションの頭金を借りることができ、売却が終われば返済もスムーズに行うことができます。

資金に余裕のない方は売り先行がおすすめ

ただ、つなぎ融資は普通のローンよりも金利が高くなっています。もし利用する際は、金利がどれくらいかかるか、最終的に返済額がいくらまで膨れるのか見ておかないと、返済がきつくなってしまいます。

資金にあまり余裕がない、という方は、売り先行で進めるほうが資金計画は立てやすいです。仮住まいをしてもいいのであれば、新しいマンションの購入もゆっくり検討することができます。

住み替えの目的や、資金を見て、自分にあった住み替え計画を立てるようにしましょう。

売却に適したタイミングは?

では住み替えを検討している場合、マンションの売却に適したタイミングというのはあるのでしょうか。

マンションを売るタイミングは、もちろん売りたいタイミングで売るのが一番ではありますが、税金の面などではある程度いいタイミングというのがあります。

例えば、マンションの価格というのは、築26~30年までは下がり続ける傾向にあります。その後は、建物の価格はほとんど0円になり、土地の価格がマンションの価格になってきます。

 

マンションは築年数が浅いほど高く売れる傾向にあります。しかし、売却に適しているタイミングとしては、所有してから5~10年がいいと言われています。その理由の1つに税金の問題があります。売却をして利益が出ると、所得税や住民税がかかってきますが、所有していた期間によって税率が下記のように変わってきます。


所得の種類  

所有期間

所得税率

住民税率

復興特別所得税

短期譲渡所得

5年以下

30%

9%

2.1%

長期譲渡所得

5年超

15%

5%

2.1%

 

5年以下と、5年を超える税率は2倍近く変わってきます。せっかく高く売れたとしても、税金が高くてはもったいないですよね。そのため、5年以上、10年未満が高く売れて税金も少なく済むタイミングとなります。

まとめ

マンションを住み替える時には、売り先行と買い先行の2つの進め方があります。もちろん同時に進められて、引っ越しのタイミングが同じになれば一番いいですが、なかなかそうはいきません。

住み替えをする理由にもよりますが、最終的に納得のいく住み替えをするなら、買い先行がおすすめです。いい条件でマンションが売れたとしても、新しく住むマンションを焦って決めて後悔が残ってはもったいないですよね。頭金が足りないかもしれない、マンションが売れないかもしれないという方は、それぞれローンや保証サービスもあります。

ただ、資金計画をしっかり立てる必要があるので、不安な方はお気軽にお問い合わせください。

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