マンションの売却に適したタイミングはどんな時？

マンションを売却したいけど、いつがいいのか分からない…

できれば高く売りたいけど、いいタイミングを知りたい

マンションを売りたい、と考えている方の多くは、このように売り時がいつなのかで悩まれるのではないでしょうか。マンションを売却するには、タイミングがとても重要になります。動く金額が大きいだけに、慎重に検討したいところですよね。

では、マンションを売却するのにいいタイミングとは、どんな時なのでしょうか。

マンションの売却で考えたい「手残り」とは？

マンションを売るならできるだけ高く売りたい！誰しもがそう思いますが、それはより多くのお金を手元に残したいからですよね。

実はマンションの売却において、売却益が出た場合、収入があったとみなされ所得税を支払うことになります。この所得税率は、マンションの所有期間によって変わり、5年以上所有することで税率は半分程度にまで下がります。また、居住用であれば10年以上所有することで税率が下がります。この、税金を支払った後手元に残る金額を「手残り」と言います。

一見、より高く売れたほうが手残りも多くなるように思えますが、その後に支払う税金も含めてタイミングを計らないと、税金が高くて結局手元に残る金額は少なくなってしまった、ということにもなりかねないんです。

そのため、これから高く売るためのタイミングをご紹介しますが、最終的には税金のことも考慮してタイミングを計っていくことで、より納得のいくタイミングを見つけることができるでしょう。

ポイントは4つ！マンション売却の時に考えたいタイミング

ポイント1．市場から見たマンション売却タイミング

まずは市場からみた売却タイミングです。マンションなどの不動産には、全体の市場価格の波があります。過去を振り返ると、リーマンショックの後は市場価格が下がっていますが、東京オリンピック開催決定に伴い、首都圏近郊の不動産価格は上がってきています。オリンピックに向けて不動産の市場価格が上がるから、買うならオリンピック後がいい、と言われているのを聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

このように、市場価格というのは経済状況などによって変化し、この流れに逆らうと、同じマンションでも値段がグッと下がってしまったりします。

現状の市場価格が過去と比べてどうなのか、これから先上がりそうか下がりそうか、ということを考慮することで、より高く売却できるタイミングを掴みやすくなります。

ポイント2．シーズンから見たマンション売却タイミング

大まかな市場価格を見た後は、シーズンから見た売却タイミングを見ていきます。こちらは毎年いいタイミングが決まっているので分かりやすいです。

引っ越しを考えるタイミングというのは、だいたい4月からの新生活に向けてです。上京、転勤など、だいたい4月になることが多いので、その前の2～3月は物件を探している人が1年の中で1番多くなります。特に転勤に関しては直前に言われることが多く、急遽物件を決めなければならず、焦って探している人が多いです。そのタイミングで売りに出せば、少し高くても購入してくれる可能性が高いので、1月くらいから物件を売りに出すのがいいでしょう。

2～3月のタイミングの次にいいタイミングは10月ごろです。特に焦っているわけではなく、そろそろ新しい家を購入しよう、と検討している場合、クリスマスや年末年始を新しい家で過ごしたい、と考える人が多いので、年内に間に合うように少し早めの10月ごろ、というのは売り時になります。

逆にマンションが売れにくいのは、4月以降と8月になります。4月以降はすでに引っ越しが決まっている人が多いためです。8月は、最も売れにくい時期で、気温が高く熱いので、なかなか物件を見たり引っ越しをしようという気分にならないためです。

特に物件見学は、空き家なのでエアコンもつかず、暑い中色々見てまわろう、となかなか思えないですよね。

ただ、絶対売れないわけではありませんので、他のタイミングを考慮したうえで4月以降や夏がベストであれば売りに出すのもいいでしょう。

ポイント3．築年数から見たマンション売却タイミング

マンションは住めば住むほど、つまり築年数が上がるほど売却価格は下がっていきます。それは分かっているけど、その中でもいつがいいタイミングなのか、というのが気になりますよね。

下記の図は、マンションと戸建ての1㎡単位の価格を、築年数でどれくらい変わるか表した図です。

出典：公益社団法人東日本不動産流通機構

マンションは、築15年を過ぎたらグッと下がっているのが分かりますよね。それを超えて21年を過ぎるとあまり変わらなくなります。

そのため、まだ15年を超えていない場合は超える前に、15年を超えてあと少しで21年を超える場合は、超えてからゆっくり市場価格などを見て検討することができます。

ポイント4、修繕履歴から見たマンションの売却タイミング

マンションの購入を検討している人が気にしているのが、修繕履歴の情報です。安く購入しても修繕が全く行われておらず、修繕費用がすごくかかってしまった、というのを避けたいためです。築年数が15年や20年でも、修繕をきちんと行っていることを証明できれば、売却価格というのは大きく下がることはありません。特に修繕後は価格が下がりにくいので売り時になります。

そのためには修繕を行ったという修繕履歴をきちんと残しておくことです。修繕してもそれを証明できないと、買い手は不安になってしまうので、修繕履歴を残しておき、修繕してから年数が経っていない場合は売り時と考えておきましょう。

税率を考慮しよう！

4つの売却タイミングから検討したら、最後に税率を見て「手残り」がいくらになりそうかというのを考えましょう。

個人がマンションを売却して利益が出ると、所得税を支払うことになります。

所得税は以下の通りです。

所得税の税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わってきます。

また、マンションが居住用であれば「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が適用され、10年を超えると住民税が下がります。

そのため、税金のことを考慮すると、少なくとも5年経ってから売却するほうが、税金を抑えることができます。

ただし、マンションが居住用の場合、3,000万円までは特別控除枠があるので、所得税が発生することは少ないです。居住用財産であれば、税金はそこまで気にする必要はないでしょう。

まとめ

マンションの本当に最適な売り時、というのは実はプロでも見極めが難しいと言われています。市場価格は常に変化しますし、たまたまいい買い手が見つかるかどうかは、ご縁もあります。

ただ、一般的に考慮したほうがいいのは、市場価格、シーズン、築年数、修繕履歴です。居住用以外であれば税率もしっかり確認したほうがいいでしょう。

なかなか自分では難しくてよく分からない、という場合は、一度お気軽にご相談ください。