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マンション売却後の確定申告手続きの方法

売却2019.07.22

マンションを売却したら、翌年に確定申告をする必要があるというのはご存知でしょうか。マンション売却後の確定申告は、必ず必要というわけではなく、

確定申告が必要な人

確定申告をしたほうがいい人

確定申告をしなくてもいい人

という3パターンに分けることができます。

では、確定申告が必要な人とはどんな人なのでしょうか。また、確定申告の手続きはどうやって進めていくのでしょうか。

確定申告とは

そもそも確定申告とは何でしょうか。

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までに得た所得を計算し、税務署に申告することです。申告することで、所得税や住民税がいくらか税務署が計算をし、支払書が送られてきて、納税することになります。

会社に勤めていて、会社からのお給料以外に所得がない場合は、会社が年末調整の手続きを行ってくれるので、確定申告する必要はありません。会社のお給料以外に所得が発生した場合は、確定申告をする必要があります。

 

もし確定申告をしないといけないのに放置してしまった場合、納付期限の翌日から延滞税がかかることになります。

マンション売却で確定申告が必要かどうかの判断ポイントは?

マンション売却で、確定申告が必要かどうか、というのは大きく分けて売却益がでたかどうかにあります。

マンション売却後に確定申告が必要な人

ではマンションの売却後に確定申告が必要な人というのは、どういう人でしょうか。

確定申告が必要なのは、マンションを売却することで売却益が出た人です。売却益が出た場合、所得があったとみなされるので、確定申告をして「譲渡所得税」という税金を納めることになります。マンションには居住用と投資用がありますが、売却益が出た場合はどちらであっても確定申告が必要になります。

マンション売却後に確定申告の必要がない人

確定申告の必要がない人は、マンションを売却しても売却益が出ていない人です。

確定申告をしなかったら税務署から連絡が入るかもしれませんが、売却益が出ていないことを伝えましょう。

マンション売却後に確定申告をしたほうがいい人

確定申告の必要はありませんが、確定申告をしたほうがいい、という人もいます。

それは、マンション売却によって損失が生じた場合です。まだローンが残っている場合、売れた金額によっては損失が出る場合もありますよね。その場合、確定申告をすることで還付金を受け取れたり、税金を安く抑えることができる場合があります。

 

売却益も損失も両方出ない、というのはとても珍しいケースなため、基本的には確定申告をする、と思っておいたほうがいいでしょう。

確定申告の手続き方法は2種類

確定申告は、売却益が出た場合と、損失が出た場合で申告内容が変わってきます。

まずは売却益が出た場合の確定申告について見てみましょう。

売却益が出た場合の確定申告手続き方法

 必要書類

 

・譲渡所得の内訳書

・分離課税用の確定申告書

・確定申告書B

・マンションを売却したときの売買契約書

・マンションを購入したときの売買契約書

・マンション購入・売却にかかった経費の領収書(仲介手数料・印紙税など)

 

譲渡取得の内訳書、分離課税用の確定申告書、確定申告書Bというのは、フォーマットが用意されているので、それに沿って記入していけば大丈夫です。

また、具体的に売却益がいくらか証明するために、売買契約書なども準備しましょう。

譲渡取得税の計算方法

 

譲渡所得税は下記のように計算します。

譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

 

【課税譲渡所得】

課税譲渡所得とは、「課税譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)」で算出することができます。

購入時にかかった諸経費というのは、不動産業者への仲介手数料や、登記手数料、売買契約書に貼付する印紙代などがあります。

 

【譲渡所得税の税率】

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間が5年を超えるかどうかで変わってきます。

マンションを売却した年の1月1日現在で、そのマンションの所有期間が5年を超える場合、15%、5年以内の場合は30%が税率になります。

 

節税することはできる?

 

では、譲渡所得税は節税することができるのでしょうか。

譲渡所得税を節税することができる特例は下記の3つになります。

 

①マイホームであれば、3,000万円の特別控除の特例

売却したマンションがマイホームの場合、一定の条件を満たせば、「3,000万円の特別控除の特例」を受けることができます。

この特例が受けられれば、譲渡所得が3,000万円までは、譲渡所得税を支払わなくてもよくなります。

 

②所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

売却したマンションを10年以上所有していた場合、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」という特例を受けることができます。

この特例では、譲渡所得が6,000万円以下の部分に関しては取得税が10%に、6,000万円を超える部分に関しては15%に税率を軽減することができます。

また、①の3,000万円の控除と合わせて適用できるので、3,000万円の控除を適用した後、残った金額に対して適用することができます。

 

③買い替えの特例

マイホームを売却して、新しいマイホームを購入した場合、「買い替えの特例」を適用することができます。この特例を受けると、課税が免除されるわけではなく、将来マンションを売却する時に、課税を繰り延べることができます。

損失が出た場合の確定申告の手続き方法

マンションを売却し、損失が出た場合の確定申告も、譲渡所得が出た場合の確定申告と手続き方法は特に変わりません。

ただ、損失が出た場合、損益通算ができます。損益通算とは、お給料や所得から、損失した金額を控除することを言います。

普通は所得の金額に対して税金がかかってきますが、損失がある場合は所得からその損失分を引き、引いた金額に対して税金がかかることになります。

そのため、損失が出た場合は確定申告をすることで、翌年の税金を抑えることができます。

確定申告自体は必須ではないですが、節税効果があるので、手続きを忘れないようにしましょう。

まとめ

マンションを売却する際、利益が出るようであれば確定申告をする必要があります。確定申告とは、所得を申告することで、翌年の所得税や住民税を計算し、税金を支払うための手続きのことです。

この確定申告を、面倒だからと放っておくと、延滞税がかかることになります。

売却して利益が出ず、損失出てしまった場合、必ず確定申告の必要があるわけではありません。しかし、確定申告をすることで、所得から損失分の金額を引いてもらえ、翌年の所得税や住民税が安くなるというメリットがあります。

手続き方法としては、国税庁が用意しているフォーマットに記入をし、その他マンションの契約書などを準備し、税務署に提出します。

少し手間ですが、損失が出た場合は節税対策にもなるので、確定申告をするようにしましょう。

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