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中古マンション購入の予算の決め方は?大切なポイントも

2019.11.07

中古マンションを購入しようと思っている方の中には、予算はどうやって決めたらいいか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。日常の買い物であれば、自分の収入や貯金からだいたい予算を決めやすいですが、マンションとなると金額が大きすぎて、どうやって決めたらいいか分からない、ということになりやすいですよね。では、マンションを購入する際、予算はどのようにして決めたらいいのでしょうか。

予算から中古マンションを決めることが大切

中古マンションを購入しようと思った際、せっかくなら気に入ったマンションを購入したいですよね。ある程度ざっくり予算を決めていたとしても、気に入ったマンションを選びたいと思ってしまうと、予算をオーバーしていても「えいっ」と決断してしまうこともあり得ます。しかしマンションというのは、購入後にローンの返済や、月々の支払いが待っています。ローンだけでなく、管理費の支払い、修繕積立金の支払いもありますし、毎年の固定資産税の支払いもあります。

その支払いが後々きつくなって、マンションを手放すことになってしまったら悲しいですよね。

そのため、予算はしっかり決めて、その予算内でマンションを探していくことが大切になってきます。

予算を決めるステップ

ステップ1.貯金をいくら使うか決める

まず、貯金をいくら使うか決めてみましょう。貯金を頭金として使えば使うほど、ローンの借入金額は下がるので、最終的に支払う利息金も少なくて済みますし、返済負担も軽くなります。しかし、引っ越し費用や、病気やけがをした時のための蓄えなど、ある程度手元にお金を残しておく事は大切です。


目安としては、引っ越し費用、新しい家具や家電購入費用として50万円ほどあるといいでしょう。万が一の時の生活予備費は、サラリーマンの方なら生活費の半年分、自営業の方なら1年分を目安に残しておくといいでしょう。

また、将来のために貯蓄していたものがあれば、それは手を付けずに残しておきましょう。

ステップ2.年収から住宅ローン借入額を考える

住宅ローンの借入額を決める一つの目安として、年収負担率というものがあります。年収負担率とは、年間の返済額が、年収に対して占める割合のことを言います。

この年収負担率が、25%以内なら、無理なく返済できると言われています。

金利1.2%、35年返済、ボーナス加算なしの場合、という条件で、年収負担率25%だと月々の返済がいくらになるか計算したものが下記になります。

 

年収

借入額

毎月返済額

400万円

2,845万円

約8万3,000円

600万円

4,285万円

約12万5,000円

800万円

5,725万円

約16万7,000円

1,000万円

7,130万円

約20万8,000円

 


ただこれは、あくまで年収負担率だけを見て計算したものです。実際は、家族構成やライフスタイルによって、家にかけられる金額は変わってきます。

そこで次は、毎月の返済額がいくらなら大丈夫そうか、という観点で借入額を決める方法を見てみましょう。

ステップ3.毎月の返済額を考える

今度は、毎月いくらなら返済できるか、という観点から見ていきましょう。既に家計簿をつけている方なら、家計に合った返済額を決めるのは比較的簡単です。家計簿をつけていない方は、ローンの返済額と、ローン返済以外にかかる費用をもとに、毎月の返済額を決めていきましょう。


マンションを購入すると、ローンの返済以外に、管理費修繕積立金固定資産税がかかります。

管理費は、賃貸で暮らしている方もかかっていますが、修繕積立金と固定資産税は賃貸ではかからないので、見落としがちです。修繕積立金と固定資産税は、マンションによって変わってきますが、修繕積立金は毎月、固定資産税は年に1度かかります。


これらを考慮して、毎月いくらまでならマンションに充てられるか、一度考えてみましょう。

また、今は例えば夫婦2人でも、将来的に子供が欲しいような場合、子供の養育費を見越して、将来でもきちんと返済できる金額を考えておくようにしましょう。

 

毎月の返済額から借入額を計算

 

毎月の返済額が決まったら、今度は借入額を決めましょう。返済期間35年、金利1.2%だとすると、ざっくり「返済額×340」が借入額になります。

例えば、毎月の返済額を12万円にするとしたら、12万円×340=4,080万円が借入額の目安になります。

返済期間30年、金利1.2%だとしたら、「返済額×300」が借入額になります。返済期間を短くしたい方はこちらで計算しましょう。

ステップ4.頭金と住宅ローン借入額から、「買える価格」を計算

頭金として出せる金額と、住宅ローン借入額が分かったら、そこから実際に「買える」価格を計算する必要があります。というのも、マンションの購入においては、購入の際に諸費用がかかります。新築マンションであれば購入価格の3~5%、中古マンションであれば5~10%が目安になります。そのため、頭金を500万円、借入額を3,500万円とした時、純粋に4,000万円のマンションは購入できないことになります。

諸費用が5%かかるとしたら、4,000万円÷1.05=約3800万円、が「買える価格」になります。

予算を決めるポイント

細かく予算を設定しようと思うと、計算が色々あるので面倒になるかもしれませんが、ネットで住宅ローンシミュレーションなどもあるので、利用してみましょう。


大切なのは、毎月きちんと返済していけるかどうか、ということです。特に、家族構成が変わったり、転職して収入が減ったり、ということで、返済が難しくなるケースは多いです。

両親の介護が必要になり、奥さんが仕事を辞めることになった、計画していなかったけど子供ができた、収入アップを見込んで転職したけど実際は収入が下がった、ということは誰でも起こり得ることでしょう。


もちろん、最初からそういったことを全て予想して家を購入するのは難しいです。ただ、描いているライフプランがあるなら、できるだけそれに沿って将来的な支出を考慮しておきましょう。また、全く想像つかない、という場合、最悪マンションを売却することも考えて、最初から売却しやすいマンションを購入しておくというもの手です。


自分たちが住みやすいマンションと、売却しやすいマンションというのは、必ずしも一致するものではありませんが、将来もしかしたら田舎に帰るかもしれない、独身だけど結婚するかもしれない、そのようなまだ将来が見えていない状態でマンションを購入するなら、できるだけ売却しやすいマンションを選ぶのもいいでしょう。

まとめ

中古マンションを購入する際、予算を決めるのはとても大切ですが、金額が大きく決め方が難しい、と悩んでいる方は多いですよね。きちんと将来的な支出も見越して予算を決められたらそれが一番いいですが、もし決め方が分からない、という方はお気軽にお問い合わせください。

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