マンションは築年数が経つと家賃は下がっていく一方ですか

質問内容

マンション投資としたいと思っていますが、購入後、築年数が経つと家賃収入がどんどん下がっていくのではないかと不安です。ローンの返済額はずっと一定なのに、家賃収入が下がっていくとなると、毎月負債のほうが多くなってしまうのではないかという心配があります。ローンが終わればいつかは家賃収入のみになって不労所得になるとは思いますが、家賃を下げずに済む方法などはありますか。

回答

マンション投資の失敗の理由として最も多いのが、空室が増えて収入がなくなる、ということと、家賃収入が下がってしまう、ということが挙げられます。そのため、築年数が経つことによって家賃収入が下がることは、できれば避けなければなりません。

資金に余裕がある方は、家賃収入が下がっても経営していけますが、ローンを組んでいる方にとっては、家賃収入が下がることは大きなリスクです。

家賃収入を下げないためには、まずはマンションの立地選びが大切です。需要が下がりにくい都心部であれば、築年数が経っても家賃はあまり下がらずに済みます。逆に、人口が減っていっている地方などでは、築年数が浅くても入居者を集めるのが大変です。築年数が経てば経つほど、空室リスクは増えていくので、地方はあまりおすすめできません。都心部の主要な駅が最寄り駅であったり、人気のエリアであれば築30年、40年でも十分に需要があるので、まずは立地選びにこだわるようにしましょう。

また、築年数が経っても家賃を下げないためには、リフォームやリノベーションをして、内装をオシャレに保つことも大切です。

水回りは特に劣化が表れやすいので、キッチンやお風呂が最新になるだけで、一気に清潔感が増します。また、壁や床を張り替えるだけでも今っぽいデザインの部屋になるので、それだけで部屋の雰囲気がガラッと変化します。実際に、リノベーションをして家賃が5,000円以上アップした、という例もあります。もちろん、リノベーションの費用をかけすぎて、家賃収入がアップしても元をとれない、というのであれば話は別ですが、長い目で見て家賃アップがプラスに働くのであれば検討してみましょう。

ということで、マンションは築年数が経つと、一般的には家賃収入は下がります。しかし、需要の高い都心部のエリアを選び、リフォームやリノベーションをすれば、家賃は下げずに保てたり、アップさせることもできるので、運用次第ではしっかり家賃収入を得ることはできるでしょう。