自宅のローンも残っていますが、投資用マンションのローンも組めますか？

質問内容

将来の事を考えて、今から投資をしたいと思っています。株やFXはちょっと怖いし、なかなか時間も取れないので不動産投資がいいのではないかと考えています。

ただ、現在自宅のローンも残っている状態で、投資用マンションのローンも二重に組むことができるのでしょうか。投資用マンションのローンが組めるのであれば、不動産投資を本格的に検討しようと思っています。

回答

基本的に、住宅ローンと不動産投資ローンは別物なので、住宅ローンを組んでいても不動産投資ローンを組むことは可能です。

ただ、不動産投資ローンは住宅ローンの審査よりも厳しく設定されています。本人の収入や勤続年数だけでなく、資産状況も見られますし、購入する不動産の収益性も見られます。

借入期間も、住宅ローンなら最長35年で組めるものが多いですが、不動産投資ローンはその不動産の残存耐用年数によって変わってきます。築浅物件のほうが借入期間が長く、古い物件になると借入期間が短くなります。

借入額はだいたい年収の10～30倍を借りることができます。ただ、住宅ローンを組んでいる場合、その残債分だけ引かれます。例えば、本来1億円借りられる人が、住宅ローンを組んでいてまだ3,000万円残っているとしたら、7,000万円までしか不動産投資ローンを組むことはできません。住宅ローンが残っていると、その分借入額に制限がかかるのですね。

ということで、住宅ローンを組んでいたとしても、不動産投資用のマンションは購入できます。ただ、借入額が大きいため、慎重に検討すべきです。不動産投資の弱みとしては、築年数が経つほど家賃収入が下がるということです。修繕費用が高くなる傾向もあり、借入時は返済に余裕があったとしても、年数が経つほど費用が高くなり、返済が厳しくなる可能性もあります

築年数が経つことで、入居者が見つかりにくくなるというリスクもあるでしょう。

そのあたりを加味し、借入額は少なくするのが鉄則です。

不動産投資ローンは、自己資金を30％用意しておくのがいいと言われていますが、これは住宅ローンがない場合の話です。住宅ローンがある場合は、50％は自己資金で用意し、不動産投資ローンは50％に留めておくのが望ましいため、しっかり資金に余裕を持ってから検討するようにしましょう。