媒介契約の種類とメリット・デメリット。売却依頼時の基礎知識

売却2019.02.04

3種類ある媒介契約のメリット・デメリット

お持ちのマンションや戸建てを不動産仲介会社に売却依頼する際は、媒介契約を結ぶことになります。この媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類のタイプがあり、どれを選択するかによって売却依頼主のできることや不動産会社の対応が変わります。今回はそれぞれの媒介契約の特徴とメリット・デメリットについて、お伝えします。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約の特徴は、不動産会社1社が見つけた買い手としか取引ができないことです。専任媒介契約と似ていますが、売主が自分で探した買主とも契約できないといった点が大きくことなるところです。不動産会社は、指定流通機構レインズに5営業日以内に届け出が必要なことから、売却物件を抱え込まれる心配はありません。また、契約の有効期間は3か月以内となっており、1週間に1回以上売主への業務報告義務が課せられていますので、不動産会社はチラシやウェブサイトへの掲載を惜しまずに行い、一般媒介契約に比べ早くに買主との契約がまとまるケースが多いです。

（内容）

・複数社との契約：できない

・売主が自分で探した買主との契約：できない

・指定流通機構への登録義務：5営業日以内

・売主への業務報告義務：1週間に1回以上

・契約有効期間：3か月以内

（メリット）

・5営業日以内に指定流通機構レインズに届け出が必要なため、売却物件を抱え込まれる心配はない

・契約の有効期間は3か月以内と限られているため、チラシ配布やウェブサイトへの掲載がされやすい。

・1週間に1回以上売主への業務報告があるため、不動産会社がどんな活動をしているかがわかりやすい。

（デメリット）

・他の不動産会社や、自分で見つけた買主とも契約することができない。

専任媒介契約とは

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様、不動産会社1社が見つけた買い手としか取引ができません。しかしながら、売主が自分で探した買主とは契約ができるといった点が、専属専任媒介契約とは異なる点となります。不動産会社は、指定流通機構レインズに７営業日以内に届け出が必要となり、仲介会社に売却物件を隠されて活動される心配はありません。また、契約の有効期間は3か月以内となっており、２週間に1回以上売主への業務報告義務が課せられていますので、不動産仲介会社はチラシやウェブサイト等への広告媒体をしっかり活用してくれるケースが多いです。不動産会社に勤めている営業マンにヒアリングしたところ、その会社ではこの専任媒介契約の割合が圧倒的に高いとのことでした。

（内容）

・複数社との契約：できない

・売主が自分で探した買主との契約：できる

・指定流通機構への登録義務：7営業日以内

・売主への業務報告義務：2週間に1回以上

・契約有効期間：3か月以内

（メリット）

・7営業日以内に指定流通機構レインズに届け出が必要なため、売却物件を抱え込まれる心配はない

・契約期間は3か月以内のため、チラシ配布やウェブサイト等の広告媒体をしっかりと活用してくれる

・２週間に1回以上売主への業務報告があるため、物件状況の把握がしやすい

・自ら見つけた買主とは、契約ができる

（デメリット）

・契約期間中は、別の不動産会と契約ができない

一般媒介契約とは

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産仲介会社と契約を結ぶことができることです。もちろん自分で探した買主との契約も可能です。契約の有効期限はなく、指定流通機構レインズへの届け出も任意となっています。一般媒介契約は「明示型」と「非明示型」の2種類の契約形態があり、「明示型」は他に仲介を依頼した不動産会社を通知するのに対し、「非明示型」は、特に通知が必要のないものとなります。契約の制限が緩いため広く買い手を集められそうと思われがちですが、指定流通機構レインズに登録せずに自社で売りの情報を抱えこむケースが多く、また各不動産会社は専任ではないため費用のかかるチラシやウェブサイト等の広告を抑えたりするので、契約がなかなか決まらない可能性があります。

（内容）

・複数社との契約：できる

・売主が自分で探した買主との契約：できる

・指定流通機構への登録義務：なし

・売主への業務報告義務：なし

・契約有効期間：なし

（メリット）

・複数社と契約をすることが可能

（デメリット）

・有効期限がないため、不動産会社が焦らずに販売活動を怠けがち

・指定流通機構レインズの登録義務がないため、他の不動産会社に売りの情報が伝わらず、買い手が見つかりづらい

・専任ではないため、不動産会社が物件に対しての広告費をかけない