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オーナーチェンジ物件のマンション売却をうまく進めるコツ、注意点

売却2019.07.27

投資用に購入したマンションを売却したい、でも現在入居者がいる、という状態を、オーナーチェンジ物件と言います。オーナーチェンジ物件は普通のマンション売却と大きくは違いませんが、いくつか注意することや、少しでも高く売るポイントがあるので、見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態でマンションを売却することを言います。マンション売却というと、自分が住んでいたマンションを売却するイメージが強い方もいらっしゃいますが、投資用に購入したマンションを売却する場合、タイミングよく入居者がいなければ普通のマンション売却と変わりません。しかし入居者がいる状態で売却する場合は、オーナーチェンジ物件の売却となります。

入居者からしたら、生活上特に大きく変わることはありませんが、マンションのオーナーが変わる、ということで、オーナーチェンジ物件と言います。

ではオーナーチェンジ物件を売却したい場合、どのような手順で売却していくのでしょうか。

オーナーチェンジ物件の売却手順

オーナーチェンジ物件の売却であっても、普通のマンション売却とほとんど手順は変わりません。


まずはマンションの査定を依頼します。査定が済んだら、不動産会社と媒介契約を結びます。契約を結んだら、マンションを売りに出します。不動産会社によってはダイレクトメールやチラシなどの宣伝広告を打ってくれるでしょう。

購入検討者が現れたら、価格の交渉や、引き渡し時期の交渉を行い、双方が合意すれば売買契約の締結と賃貸借契約の引き継ぎをします。

それが終わったら、マンションを引き継ぎます。普通のマンション売却と違うところは、家賃明細書と賃貸借契約書を用意して、引き継ぎをするというところです。また、賃借人にオーナーが変更になった旨を、新しいオーナーと連名で知らせ、新しい振込先など連絡する必要があります。

オーナーチェンジ物件はどうやって査定される?

オーナーチェンジ物件は、基本的に入居者がいる状態ですので、実際に部屋を見て査定してもらうことは原則できません。そのため、内覧をしない状態で査定をする必要があります

もし入居者が協力的で内覧を許可してくれたとしたら内覧ができますが、難しいと思っておいたほうがいいでしょう。

オーナーチェンジ物件は、内覧ではなく、収益還元法という方法で査定が行われます。収益還元法とは、その物件がいくらの収益を生み出しているのか、ということをもとにして、この先いくら稼げそうかという想定で不動産価格を決める方法です。

普通のマンションであればいくらで売れそうか、ということをもとに査定されることが多いですが、投資用のマンションの場合、そのマンションがいくら稼げそうか、ということが重視されます。

当然、その収益力が高ければ査定金額も高くなりますし、収益力が低いと見なされれば査定金額は低くなります。

内覧ができないことのリスク

いくらこれまでの収益情報があったとしても、やはり実際に内覧できないというのは購入者にとっては不安です。もしかしたら壁や床、水回りがすごく汚れているかもしれませんし、原状回復に思ったより費用がかかるかもしれません。

購入でなくとも、マンションを借りる時でさえ内覧ができないというのはかなりの不安要素になりますよね。ましてや購入するとなると、慎重に検討したいところです。

もちろん、収益情報だけでそれを頼りに購入してくれる人もいますが、内覧できないということは、少なからずデメリットと捉えられるリスクがあることは覚えておきましょう。

オーナーチェンジ物件を少しでも高く売るには

オーナーチェンジ物件を高く売るには、少しでも空室率が低いほうがいいです。住居用のマンションであれば、マンションを気に入ってさえもらえれば、価格はあってないようなものというところがあります。しかしオーナーチェンジ物件については、価格を決めるのはその物件が今後いくら収益を生み出せそうか、ということです。

そのためには少しでも空室率が低いほうがいいです。

また、出来れば高く売りたいところですが、適正価格を見極めることも重要です。自分が買い手だったら、いくらくらいまで投資できそうか、ということを考えてみるといいでしょう。

売れない場合は業者買取も

オーナーチェンジ物件を売却したいけどなかなか買い手が見つからない、という時は業者買取を利用するという手もあります。

住居用のマンションと違い、オーナーチェンジ物件は空室率が高いと、それだけでどうしても売れにくくなってしまいます。ただ、空室率を自分で上げてから売却、というのは時間もかかりますし、簡単にできることではありませんよね。

業者買取であれな、空室率が高くても買い取ってくれる可能性が高いです。

もし業者買取を利用する場合は、オーナーチェンジ物件に力を入れている不動産会社を探し、いくつか査定に出してみましょう。その中で、納得のいく価格を提示してくれた業者を選べば、確実に売却することができます。 

オーナーチェンジしたことはいつ知らせる?

オーナーチェンジ物件を売却する際、オーナーが変わることは事前に知らせたほうがいいのでしょうか。入居者がいるまま売却を進めていくので、どのタイミングで告知したらいいか悩まれる方もいます。

結論としては、事前に知らせる必要はなく、売買契約をし、マンションの引き継ぎをしてからで大丈夫です。オーナーチェンジすることは、賃借人の了承を得る必要はないためです。

引き継ぎをしてから、新しいオーナーと連名で知らせるのが一般的です。新しい振込先も一緒に知らせるようにしましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件の売却は、基本的には居住用のマンション売却と変わりません。

ただ、オーナーチェンジ物件の場合、引継ぎの際に家賃明細書と賃貸借契約書を用意する必要があるということです。また、居住用がいる状態で売却するので、内覧などはできません。

査定価格も、収益還元法という方法で査定されます。

そのため、空室率が高いと査定価格は下がってしまいます。

なかなか買い手が見つからない場合は、業者買取という手もあるので、気になった方はオーナーチェンジ物件に力を入れている不動産会社を探してみるといいでしょう。

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