サブリース中物件のマンション売却をうまく進めるコツ、注意点

売却2019.07.27

不動産投資用にマンションを購入したけど、サブリース契約を結んだことを後悔している…そんな方は意外と多いものです。空室でも家賃を保証してもらえるので安心ではありますが、家賃保証額が見直されるたび、収入が減って赤字となり、マンションを売却したいという方が増えています。

ではサブリース中のマンション売却をうまく進めるコツはあるのでしょうか。

サブリース契約の問題点とは

サブリース契約とは、マンションのオーナーが不動産会社に物件を一括借り上げしてもらい、毎月安定した家賃収入を得るためのシステムです。空室がどうかに関わらず、賃料収入を見込むことができるため、マンションを購入したいけど空室が続いて赤字になるのが心配、という方に人気があります。

実際、マンションを購入する際はローンを組んで購入する人がほとんどです。そのローンを返すために家賃収入は必要です。もし空室で家賃収入がなかったり、家賃を滞納されてしまったらローンを返すことも難しくなってしまいます。

サブリース契約なら空室でも毎月収入が見込めるので、そういった不安を解消することができます。

ではサブリース契約のマンションをどうして売却したい人が多いのでしょうか。

実はサブリース契約では、手数料を不動産会社に払うため、家賃保証額は相場賃料よりも安くなります。もちろん契約時に家賃保証額を確認しているので、そこからローンを返せば大丈夫と思いがちですが、見落としやすいのが家賃保証額は2年ごとに見直されるということです。マンションというのは築年数が経つほど家賃は下がっていきます。もちろんそれに合わせて家賃保証額も下がります。しかしローンの返済額は変わらないので、次第にローンの返済が厳しくなります。

また、マンションではある程度年数が経つとリフォームが必要になります。その費用はもちろん負担しなければなりません。

サブリース契約では不動産会社がリフォーム業者を指定してくることが多いです。もし指定されたリフォーム会社と違う会社を選ぶと、契約解除されたりします。そういった理由から、マンションを売却したいという方が出てくるのです。

サブリース契約中のマンションは売却しにくい？

ではサブリース契約中のマンションは売却することができるのでしょうか。答えとしては、もちろん売却することはできます。しかし、売却した後もサブリース契約は継続する必要があるので、新しい買い主はサブリース契約ありきでマンションを購入してもらうことになります。

マンションの購入を考えている人にとっても、サブリース契約が決まっている物件というのは少し嫌煙されてしまいます。特にサブリース契約が決まっていなかったら、自分で管理してもいいし、管理会社に委託することもできる、サブリース契約を自分で結ぶこともできる、と、自由に選択することができます。

しかしサブリース契約が決まっているということは、自分でその選択をすることができない、ということです。また、後述しますが、サブリース契約というのは一度結ぶと解約が難しいのです。そのため、どうしてもサブリース契約中の物件というのは嫌われることが多いです。

査定価格も下がる

住居用のマンションと投資用のマンションでは、査定方法が変わってきます。投資用マンションは、収益還元法という方法で査定が行われます。

収益還元法とは、そのマンションを購入したら、どれくらいそのマンションが収益を生み出せそうか、ということを元に計算されます。

普通の投資マンションであれば家賃収入をもとにしますが、サブリース契約の場合、家賃保証額をもとに計算されます。そのため、普通の投資マンションよりサブリース契約マンションのほうが査定価格も低くなってしまいます。

だいたい、2割程度手数料としてとられるので、家賃より家賃保証額のほうが2割ほど低くなり、その分査定価格も低くなるでしょう。

サブリース契約は解除してから売却するほうがいい？

ではサブリース契約中のマンションを売却したい場合、そのまま進めるのと、サブリース契約を解除してから売却するのは、どちらのほうがいいのでしょうか。

もちろん高く売れるほうがいいですし、高くなくても納得できる値段で、買い手が見つかるようであれば一番です。

ただ、上記のような理由から、サブリース契約中のマンションは嫌われやすいですし、査定価格も低く設定されてしまうため、解除してから売却したい、という人が多いです。

では、サブリース契約はどうやって解除するのでしょうか。

サブリース契約はどうやって解除する？

実はサブリース契約を解除することは簡単ではありません。サブリース契約というのは、こちらが不動産会社にマンションを貸して、それを賃借人に又貸ししている状態です。つまり、不動産会社とは「貸主」と「借主」の関係になります。普通のマンションならわかりやすいですが、貸主であるオーナーから、急に部屋を出っていってください、と言われることはありませんよね。それと同様に、貸主から借主である不動産会社に、契約を解除しましょう、とすることは簡単にはできないのです。

サブリース契約の解除の進め方

まずはサブリース契約を解除したい、という旨を不動産会社に伝えましょう。

だいたい回答は3パターンに分かれます。

1．正当な理由がないので契約解除できない

2．条件付きで契約解除できる

3．契約解除できる

正当な理由がないので契約解除できない

もし契約解除できない、と言われたら、残念ながらこちらから強制して契約解除の話を進めることはできません。もしどうしても売却したい場合、裁判を起こすことになります。その場合、正当な理由がないとやはり立場は弱くなります。正統な理由とは、

リフォームしなければならないけど、費用が賄えないのでマンションを売却したい

などです。こういった正当な理由がない限り、裁判で勝つのは難しいと思っておいたほうがいいでしょう。

条件付きで契約解除できる

例えば、立ち退き料を支払う、などの条件で契約解除に応じてもらえることもあります。立ち退き料がいくらかにもよりますが、だいたいサブリース契約状態だと普通の投資用マンションより査定金額が2割ほど低くなってしまいます。そのため、その立ち退き料の上限目安としては、その2割分だと思っておくといいでしょう。もちろんそれだけでなく、そのままサブリース契約でマンションを保有したほうが、赤字になるのであれば、多少立ち退き料が高くても手放してしまったほうがいい場合もあります。