マンション「売却」と「賃貸」どっちがいいか比較検討！

マンションを売却しようかな、と思った時に気になるのが、本当に売却してしまったほうがいいのか、それとも賃貸として貸し出したほうがいいのか、ということではないでしょうか。

賃貸として貸し出せば、家賃収入をローンの返済に充てられますし、返済が終われば資産としてマンションを持つことができます。将来的には家賃のかからないマンションに住むこともできるでしょう。

しかし、マンションを売却するのがいいのか、賃貸として貸し出したほうがいいのか、ということは、一概にどちらがいいとは言えませんし、安易に決めてしまうと後で後悔することになってしまいます。

では、マンションは売却するのと、貸し出すのでそれぞれどのようなメリットデメリットがあるのでしょうか。また、ケースごとにどちらがいいのか比較して見ていきましょう。

マンションを売却するメリット

まずは売却する際のメリットを見ていきましょう。

まとまったお金が手に入る

マンションを売却することで、売却益がでればまとまったお金を手にすることができます。マンションの売却では、不動産に仲介手数料を支払ったり、その他諸経費もかかります。ローンが残っていればその返済をする必要もあるので、実際には売却益が出ることより、ローンのほうが高く、マイナスになることも多いです。

ランニングコストがかからない

売却せずにマンションを持ち続けるということは、それだけで固定資産税や修繕積立費用などが発生してしまいます。

マンションのローン、固定資産税、都市計画税、修繕積立費用、管理会社への手数料、退去時の補修費用

など、マンションを保有しているだけで、これらのランニングコストがかかります。また、将来的にいくらかかるか、というのも予想しにくく、支出額が計算しにくいというデメリットもあります。マンションを売却してしまえば、ランニングコストはかからなくなりますし、収支計画をはっきり立てやすくなります。

税制待遇が受けられる

マンションを売却する際、居住用のマンションであれば、売却益が出たとしても3,000万円までであれば税金がかからないという待遇を受けることができます。しかし1度賃貸として貸し出してしまうと、そのマンションは投資用となり、居住用ではなくなるので、この税制待遇は受けられなくなります。

あくまで居住用のマンションを売却した時に受けられるので、売却益が出そうな方にとっては、1度賃貸として貸し出すより、すぐに売却してしまったほうがメリットを得られます。

売却するデメリット

では売却するデメリットには何があるでしょうか。

いつ売れるか分からない

マンションの売却は、買い手が現れてはじめて成り立ちます。タイミングが良ければすぐに見つかりますが、たまたま同じような物件が安く出ていたりすると、なかなか買い手が見つからないこともあります。こればっかりは予測できないので、資金計画が立てづらいというデメリットになります。不動産会社に買い取ってもらうという方法もあり、そうすれば確実に売却できますが、価格は市場相場の8～9割にダウンしてしまいます。

思っていた価格で売れないかもしれない

マンションを売る前に、大体は査定に出します。査定価格を提示されると、その金額で売れると思ってしまいがちですが、実際はなかなか売れずに値下げをしなければならなかったり、購入検討者から値下げ交渉されることもあります。

思っていた値段で売れないと、それまでに立てていた資金計画が崩れることにもなります。

賃貸に出すメリット

次に、賃貸に出すメリットを見てみましょう。

不労所得が得られる

マンションを賃貸に出す最大のメリットは、不労所得が得られるということです。もしローンの返済が残っていたとしても、家賃収入が得られればそれをローンの返済に充てることができます。もしローンより家賃収入のほうが高ければ、毎月収支はプラスになり、ローンを支払いながらさらに利益を出すこともできます。

マンションの管理は大変そう、というイメージがあるかもしれませんが、管理会社に依頼すれば、内見や、退去時の立会い、賃料回収なども全て負担してくれ、実質特に何もせずとも、家賃収入が入ってくることになります。

節税効果がある

不動産を所有して不労所得が得られるということは、そこに所得税がかかってきます。しかし不動産は経費として計上できる項目が多いので、節税効果が見込めます。経費として計上できるのは、下記の通りです。

• 管理費、修繕積立費用
• ローンの利息部分
• 退去時の補修費用
• 固定資産税、都市計画税
• 管理会社へ支払う費用

など、これらを経費として計上することができます。 

将来的に住むことができる

賃貸に出していたとしても、マンションを所有することになるので、将来的にはそこに住むこともできます。ただ、その際は賃借人との契約を終了する必要があります。

賃貸借契約を一度結ぶと、よほど正当な理由がない限り賃借人を一方的に退去させることはできません。

そのため、こちらの都合で再び住み始める、というのは基本的にはできません。

もし将来的に住む予定がある場合は、賃貸に出すタイミングで「○年」という契約期間を決めておくこともできます。しかしその場合、普通の賃貸よりも家賃相場が下がってしまうことを覚えておきましょう。

賃貸に出すデメリット

お金がかかる

賃貸に出すということは、入居者が入れ替わるたびにハウスクリーニングをすることになります。居住者の生活状態や築年数によっては、壁紙を張り替えたり床を張り替えることも必要になってきます。排水管や水回りのトラブルがあれば修理費用もかかりますし、定期的な出費がかかることになります。

空室のリスクがある

賃貸として貸し出すということは、空室のリスクも覚悟しなければなりません。空室であろうと、ローンが残っていればローンの支払いは毎月ありますし、固定資産税などの出費もあります。もし新しくマンションを購入していたり、賃貸で新しいマンションに住んでいる場合、その支払いと二重払いになってしまいます。

もし入居者が見つかってもいつまで住んでくれるかは分かりませんし、空室のリスクはずっとあることを覚えておく必要があります。

管理に手間とお金がかかる

賃貸物件としてマンションを貸し出す場合、自分で管理をするか管理会社に依頼をする必要があります。

もし自分で管理する場合、

• 室内の定期的なクリーニング
• 家賃の回収
• 滞納の場合は催促
• 契約更新の手続き
• 近隣トラブル

などの対応をしなければなりません。トラブルがあったら平日であろうと対応しなければなりませんし、遠方であれば物理的にもしんどいでしょう。

それらを管理会社に任せることも可能ですが、その際はお金がかかることになります。

収益物件として売ると安い

もし一度賃貸煮出してから、その後マンションを売却しようと思うと、一般的な居住用物件ではなくて収益物件として貸し出すことになります。収益物件として売りに出すと、

居住者がいて内覧ができない

次の購入者も収益物件として事業用ローンを組むことになるので、住宅ローンが使えない

というデメリットがあります。

また、一般的には収益物件として売り出すほうが、居住者物件より安くなってしまいます。だいたい2～3割ほど安くなってしまいます。

新居のローンが組めない可能性がある

賃貸マンションとして貸し出せば、そちらのローンは家賃収入で払えるから、新しく購入するマンションのローンも支払える、と思いますよね。

しかし、賃貸マンションもローンであることに変わりはありません。賃貸マンションのローンに加えて新居のローンが加わることになるので、よほどの収入がない限りダブルローンを組むことは難しくなります。

比較すると、どっちがいいの？

では結局のところ、賃貸として貸し出すのと売却するのではどちらがいいのでしょうか。 

賃貸として貸し出したほうがいいケース

立地、条件のいいマンションの場合

立地やその他の条件もいいマンションの場合、貸し出しても借り手がすぐに見つかりやすいので、貸し出すのもいいでしょう。駅からすごく近かったり、築浅、日当たりもいい、などの条件が揃っていると、借り手が見つかりやすく空室のリスクもグッと減ります。

転勤などで一時的に貸し出したい場合

転勤などで一時的に済まなくなるので、その間貸し出したいという場合は売却せずに貸し出すのがおすすめです。特に、戻ってくるのがいつか決まっている場合は、貸出期間を最初から決めておけば、戻ってくる頃にまた住むことができます。

オーバーローンになっている場合

オーバーローンになっていると、マンションを売却したとしても残りのローンが支払えず、自己破産をすることになってしまいます。もしオーバーローンになっている場合は、賃貸として貸し出してローンの返済を進めてから売却するほうがおすすめです。

売却したほうがいいケース

上記のケース以外は、基本的に売却してしまったほうがいいでしょう。

今後住む予定もないし、もったいないからとりあえず賃貸に出してみようか、家賃収入があったらいいなぁ、という気持ちで貸し出すのが一番危険です。マンションは貸し出しているうちに年月が経ち老朽化します。しだいに家賃は下がっていくので、ローンの支払いがキツくなる可能性が高いですし、その時になって売却するとなっても、収益物件としてしか売却することはできません。

よほど本腰を入れて、マンション経営をしよう！と決めていない限り、気軽な気持ちで初めてしまうと後で後悔することになる可能性が高いです。

まとめ

マンションを売却するのか、売却せずに賃貸として貸し出すのか悩ましいところではあります。それぞれメリットデメリットがあり、一概にどちらがいいとは言えませんが、基本的には売却してしまったほうがいいでしょう。

マンション経営も、1つのビジネスです。よほど条件のいいマンションであったり、期間限定で貸し出してその後また住む予定がある場合以外、本腰を入れてマンション経営を学ぶつもりでないと、あとから「こんなはずじゃなかった…」となる可能性が高いです。

もし、マンションを売却したほうがいいのか、賃貸として貸し出したほうがいいのか悩んでいる方は、一度お気軽にお問い合わせください。