マンション売却、仲介手数料「無料」のカラクリ

マンション売却を考えている方なら、仲介手数料を安く抑えたいと思うのは当然ですよね。中には仲介手数料無料のところもあり、気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし無料だと、サービスはちゃんとしているのか、そもそもなぜ無料で成り立つのか、など不安に思うところでもあります。

では、仲介手数料が無料なのはどうしてでしょうか。また、無料の不動産会社は何か気をつけることなどあるのでしょうか。

仲介手数料が無料なのはなぜ？

マンション売却において、仲介手数料とは、マンションが実際に売れた際に売り主から不動産会社に払う手数料のことです。基本的に売却活動自体は無料で、実際に売れた際に手数料を支払うことになります。

仲介手数料の上限は、マンションの売買金額×3％＋6万円＋消費税、と決められているため、これ以上になることはありません。例えば、マンションが2,000万円で売れた際は、66万円＋消費税を超えることはありませんし、それより低ければ0円でもいいことになっています。

しかし0円にしてしまうと、売却活動が無料なのに不動産会社はどこで売り上げを立てているのか、ということになりますよね。

実は仲介手数料が無料の不動産会社は、売り手ではなく買い手から手数料をとっているんです。

「両手」の不動産会社では手数料無料も可能

基本的にマンションを売却する時は、売却する側と購入する側でそれぞれ不動産会社がつきます。そうすることで、不動産会社がどちらかの味方をすることなく、売り手と買い手にとってそれぞれ納得のいく売却につながります。

しかし中には、売り手と買い手をそれぞれ自社で見つける不動産会社もいて、業界用語で「両手」と言います。

この両手をしている不動産会社であれば、売り手から仲介手数料を取らなくても、買い手から仲介手数料を取ることができるので、仲介手数料無料が成り立つのです。

もちろん両者から仲介手数料を取ったほうが売り上げは倍になります。ではなぜ売り上げを落としてまで仲介手数料を無料にするのでしょうか。

仲介手数料無料でマンションをたくさん集めている

結論としては、仲介手数料を無料にすることで、マンションをたくさん集めることができるからです。不動産会社にとって、マンションが集まらないことには活動はできません。いくら買い手がたくさん集まったところで、実際に売る物件がなければ契約は成立しません。また、物件が少ないと、買い手としても他の不動産会社と契約を結び直そう、ということで離れていってしまいます。ただ、新規の不動産会社や地方の小さな不動産会社などは、なかなか物件を集めるのが難しかったりします。どうしてもCMなど広告を打っている大手不動産には勝てません。

しかし仲介手数料を無料にすることで、売り手は契約をしやすくなります。そうしてマンションをたくさん集めることで、契約に結びつけているんです。

手数料無料の会社はいい会社なのか

では実際に、仲介手数料が無料の不動産会社は、いい会社なのでしょうか。

仲介手数料を無料にしないといい物件が集まらない、ということはまだまだ実力不足だったり、いい売り手も買い手も集まっていない会社ということも考えられます。いい買い手がいないということは、実際に売りに出してもなかなか売れなかったり、値下げを何度も交渉される可能性があります。

物件は何ヶ月も売れないでいると、「何か理由があって売れ残った物件」と思われてしまい、ますます売れ残ってしまいます。しかしそれを避けたいからと、どんどん値下げしてしまっては、当初予定していた金額とはかけ離れた金額で売却することになってしまいます。

そのため、手数料が安いからといって安易に契約してしまうのは危険です。

「レインズ」に登録されない危険性も…

マンションの売却をする際、契約の種類によっては「レインズ」というサイトにマンション情報を登録するのが義務付けられています。このレインズにマンション情報が登録されることで、様々な不動産会社が情報を見ることができ、より多くの人に情報が届くので、買い手が見つかりやすくなります。しかし売り手と買い手を「両手」状態にするということは、他の不動産会社に情報を知られず、自社で買い手を見つけなければ売り上げを立てることができません。

そのため、あえてレインズに情報を登録しない「囲い込み」をする不動産会社もいます。もちろんレインズへの登録は契約形態によっては義務なので、登録しないということは違法ではありますが、実際に違法と分かっていてそうする会社も残念ながらいます。

そういった会社と契約してしまうと、なかなかマンションの情報が広がらず、買い手を見つけるのが難しくなります。

信頼出来る不動産会社を選びましょう

仲介手数料が無料というのは一見とても魅力的に思えますが、そこだけを見て不動産会社を選んでしまうと、結局何度も値下げをすることになったり、なかなか買い手が見つからずに売れ残り物件となってしまう可能性があります。仲介手数料はバカにできない金額ではありますが、スムーズに売却したい、できるだけ希望価格で売却したいという場合は、慎重に不動産会社を選びたいところです。

例えば、見積もりを依頼した時の対応がよかった、見積もり金額の根拠をしっかり説明してくれた、売却戦略をしっかり話し合ってくれた、というような会社はとても信頼できます。売却戦略までしっかり話し合ってくれる会社であれば、安易に値下げを提案してくることもありませんし、物件の紹介文などもきちんと作ってくれるでしょう。

とても条件がいい物件であれば必死に売却活動をしなくてもすぐに売れることもありますが、駅から少し遠い、築年数が経っている、水周りの設備が古い、など、嫌煙されがちな要素が1つでもあるなら、不動産会社選びもとても重要になってきます。

まとめ

仲介手数料が無料の不動産会社もありますが、カラクリとしては売り手と買い手を自社で両方見つけていて、買い手からお金を貰っている、ということになります。不動産会社としては、まず物件がないことには商売が成り立たなくなってしまいます。そなため、売り手の負担を軽減して物件を集めるという目的があります。しかし、そうしないといい物件が集まらない、ということは裏を返せばあまり集客力のある不動産会社ではない、ということになってしまいます。仲介手数料無料は魅力的ですが、それだけではなく不動産会社の対応の仕方などもきちんと見て決めるようにしましょう。