中古マンションの購入にかかる諸費用の内訳

中古マンションは新築マンションに比べて割安なのが魅力ですが、マンションの物件価格だけでなくその他諸費用がかかることを忘れてはいけません。この諸費用を忘れて資金計画を立ててしまうと、後々支払いがきつくなったり、お金が足りなくなってしまう可能性もあります。

では、中古マンションの購入にかかる諸費用にはどんなものがあるのでしょうか。また、いくらくらい用意しておけばいいのでしょうか。

中古マンションの購入にかかる諸費用はどれくらい？

中古マンションの購入においては、だいたい購入金額の1割ほど諸費用がかかると思っておくといいでしょう。新築マンションの購入においては諸費用は3～5％程度かかりますが、新築マンションと比べて諸費用が高いのは不動産会社に支払う仲介手数料が高いためです。

5～8％程度に収まることも多いですが、新生活に向けて色々とお金がかかりますし、リフォームを検討している方はさらに費用がかかる場合もあるので、まずは支払いが問題なくできそうか確認しておきましょう。

もし支払いが難しそうな場合、引き渡し時期をずらしてもらえないか、不動産会社に相談するようにしましょう。

どんなものにお金がかかる？

中古マンション購入において、購入金額とは別にかかる諸費用はだいたい購入金額の10％程度になります。

諸費用がかかるのは、大きく分けて、契約時、決済時、購入後、の3回になります。

契約時

契約時にかかる諸費用としては、

• 手付金
• 売買契約印紙税

があります。

手付金

手付金は、きちんとそのまま契約を結ぶ、ということを約束するために支払うお金です。

手付金は購入金額の5～10％に設定されていることが多いです。例えば、3,000万円で購入する場合、150万円～300万円が手付金になります。手付金は現金一括で支払う必要があるため、まずはこの手付金が支払えないと購入が難しくなります。

売買契約印紙税

売買契約印紙税は、売買契約書に貼る印紙の代金です。中古マンションの購入では、売買契約書と住宅ローン契約書の2つで印紙税を支払うことになりますが、契約時には売買契約書の印紙税を支払います。金額はだいたい1万円程度かかります。

決済時

決済時にかかる諸費用としては、

• 仲介手数料
• ローン契約書印紙代
• ローン事務手数料
• ローン保証料
• ローン事務手数料
• 火災保険、地震保険料
• 登記費用

 があります。

仲介手数料

中古マンションを購入する際、ほとんどの場合は不動産会社を通して購入することになりますよね。中には親戚や知人から買い取ることもあるかもしれませんが、ほとんどは不動産会社の情報サイトなどからマンションを探したり、いい物件が入ったら連絡してもらったりして購入しますよね。その手数料として、不動産会社には仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、不動産会社によっても変わってきますが、上限は購入金額×3％＋6万円になっているので、そのまま上限で設定している会社が多いです。

そのため、3,000万円で購入する場合は、96万円の仲介手数料が発生します。

ローン契約書印紙代

ローン契約書印紙代は、ローンの契約を結んだ時に支払う印紙代で、ローン契約書に貼ります。

ローン契約書印紙代は2万円です。

ローン事務手数料

ローン事務手数料は、ローンを組むために銀行と保証会社に支払う手数料です。金額は銀行によって変わりますが、3～20万円に設定しているところが多いです。

ローン保証料

ローン保証料は、もしローンが支払えなくなった時に、返済を保証会社に肩代わりしてもらうための保証料で、購入金額の2％程度に設定されていることが多いです。購入金額が3,000万円だとしたら、60万円になります。

ローン事務手数料は金融機関の事務手続きに必要なお金で、だいたい3万円に設定されていることが多いです。

火災保険料、地震保険料

地震保険料は必須ではないですが、住宅を保有している方のほとんどが加入している保険です。火災保険は、ローンを組む際に銀行が義務付けている場合が多いです。銀行から保険会社の案内がありますが、自分で選んで構いません。相場としてはだいたい8～15万円に設定されていることが多いです。

登記費用

登記費用は、抵当権設定登記の際に必要な登録免許税、所有権移転登記の際に必要な登録免許税、司法書士への報酬になります。抵当権設定は、借入金額×0.1％、所有権移転登記は土地の固定資産税評価額×1.5％＋建物の固定資産税評価額×0.3％で計算されます。司法書士への報酬は、10万円程度を見ておけばいいでしょう。

購入後

購入後にかかる費用としては、

• 不動産取得税
• 固定資産税（毎年）
• 修繕積立金（毎月）
• 管理費（毎月）
• ローン返済（毎月）
• 引っ越し費用
• リフォーム費用

があります。

不動産取得税

不動産取得税は、建物や土地を取得するとかかる税金で、引き渡しから半年～1年後に通知がきます。一定条件を満たせば減税措置を受けることができ、条件の内容は都道府県によっても変わってきます。基準としては、土地及び住宅は3％、住宅以外の家屋は4％になります。

固定資産税

固定資産税は固定資産税評価額に1.4％をかけた金額になります。ただ、築年数や面積によって軽減措置を受けることができます。例えば、築5年以内であれば固定資産税は1/2に軽減、土地は200㎡以内であれば1/6に軽減されることになります。

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地、2,000万円の建物を購入した場合、固定資産税は3,000×1.4％＝42万円と2,000万円×1.4％＝28万円を合わせた70万円になります。ただ、築年数4年、土地の面積が180㎡の場合、3,000万円×1.4％×1/2＝21万円と、2,000万円×1.4％×1/6で4万6,000円を合わせた25万6,000円になります。

諸費用を安く抑えるためには

諸費用の中には、税率などで変えられないものもあれば、安く抑えることができるものもあります。

安く抑えることができるのは、

• 仲介手数料
• 火災保険料
• ローン保証料

になります。

仲介手数料

仲介手数料は上限は定められていますが、極論をいうと上限を超えなければいいので、0円でも問題はありません。自社でマンションを持っている会社では、直接販売になるので仲介手数料は発生しません。また、売主と買主を自社で両方探す「両手仲介」をしている会社は、売主から手数料を取っているので、買主からはとらない、としているところもあります。

ただ、手数料を0円にしている不動産会社がいいマンション情報を持っているかはまた別の話ですし、安ければいい、という話でもありません。まずは住みたいマンションを探し、その中で手数料が安い会社があればそちらを選ぶようにしましょう。

火災保険料

火災保険も、自分で選んで加入することができるので、安く抑えることができます。以前は火災、地震、水災などの災害に全て対応しているプランが主流でしたが、マンションや階数によっては水災は心配なかったり、保証内容がそんなに充実していなくても大丈夫、ということもあります。本当に必要な補償内容だけを選べば、保険料を抑えることができます。

ローン保証料

ローン保証料も、金融機関によって幅があります。また、借入額や返済期間によっても変わってきます。借入額が少なく、返済期間が短ければその分安く抑えることができます。

まとめ

中古マンション購入においては、購入代金だけでなく、諸経費がかかります。諸経費はだいたいマンション購入金額の10％程度みておく必要があり、手付金などは現金一括での支払いを求められることになります。

それが支払えないと、契約を進めることができないので、余裕がない方は不動産会社に予め相談しておくようにしましょう。