中古マンションの購入手続きの流れと段取り

中古マンションを購入することは、一生のうちに何度もあることではありません。そのため、どのような流れで進めていくのか、どれくらいの期間が必要なのか、何を準備しておくのか、よく分からない人も多いですよね。

そこで、中古マンションの購入手続きの流れや段取りを見ていきましょう。

中古マンション購入の流れは4ステップ

中古マンション購入の流れは、4ステップで見ることができます。

• ステップ1.物件探し（～1ヶ月）
• ステップ2.購入申し込み（1〜2週間）
• ステップ3.売買契約を結ぶ（2週間～1ヶ月）
• ステップ4.物件の引き渡し

もしリフォームなどをする場合は、ステップ4の後にリフォームがありますが、まずはこの4ステップをそれぞれ見ていきましょう。

ステップ1.物件探し

まずはマンションを探すところから始めます。マンションを探す時、広さや立地なども選ぶ基準になりますが、まずは資金計画を立てるところから始めましょう。どんなにいいマンションがあっても、月々のローンが支払えないのでは購入できません。まずはいくらくらいのマンションなら買えそうなのか、予算を決め、そこから条件を足していくようにしましょう。

予算の目安はどれくらい？

では予算の目安としてはどれくらいがいいのでしょうか。一般的には年収の5〜6倍と言われています。しかし、購入するタイミング、何年ローンを組む予定なのかによっても変わってきます。例えば25歳で購入するのと、45歳で購入するのとでは、組めるローンの年数も変わってくるでしょう。25歳なら35年ローンを組んでも払い終わるのな60歳ですが、45歳から35年ローンを組んだら払い終わるのは80歳です。その歳まで収入があればいいですが、普通のサラリーマンでは難しいでしょう。もし65歳まで働くことが決まっていれば、20年ローンが現実的です。何年ローンを組めるかにもよりますが、まずは年収の5〜6倍を目安にしてみましょう。

物件価格以外にもかかる費用

ただし、年収の5～6倍といっても、それは物件価格だけではありません。中古マンションを購入する際には、不動産会社に仲介手数料を支払ったり、契約書に貼る印紙代、登記費用など諸費用がかかってきます。だいたい物件価格の10％程度かかると見ておきましょう。

その他、購入後は引っ越し費用がかかりますし、月々の管理費・修繕積立金や、毎年の固定資産税などがかかってきます。それを見越して資金計画を立てるようにしましょう。

物件検索サイトで物件探し

予算が決まったら、他の条件も加えつつ物件を探していきましょう。物件を探すコツは、譲れない条件を1～3つ選び、絞っていくことです。

例えば、エリア、駅徒歩、築年数、オートロックかどうか、など、譲れない条件を決めて検索するようにしましょう。また、物件は日々新しいものが更新されます。サイトによっては同じ条件で新着物件が出たらメールを送ってくれるようなサイトもあるので、上手く活用しましょう。

また、不動産会社頼んで、新しい物件が出たらすぐに知らせてもらうようにしておくのもいいでしょう。

気になる物件が出てきたら、次は内覧です。内覧時には、周辺環境を見たり、マンションの管理状態も見るようにしましょう。エントランスや共有部分にゴミが落ちていないか、キレイに使われているか、ということをチェックすることで、住んでいる人の管理意識も窺うことができます。

さらに、耐震性は、新耐震基準の建築か、あるいは耐震適合証明を受けたかどうかということも、不動産会社に確認しましょう。

ステップ2.購入申し込み

物件を決めたら、購入申し込みと、ローンの事前審査を行います。

価格交渉はこのタイミングで

もし価格交渉をしたいなら、購入申し込みをするタイミングでしましょう。価格交渉権は購入申し込みを出した順になります。買いたいと思ったらまずは購入申し込みをしましょう。だいたい、内覧当日～3日以内に出すのが一般的です。

ただ、交渉の内容次第によっては別の人が勝ち取るということもあります。そのため、申し込みする人が多い場合は、価格交渉しないという手もあります。

ローンの事前審査も同時に

実際に購入申し込みと前後して、ローンの事前審査を行います。

ローンの事前審査では、年収や勤続年数、他に借入がないかなどを審査されます。大体1～7日で審査が完了します。

基本的には気に入った物件があり、内覧して購入申し込みをしてからローンの審査をしますが、人気の物件や引っ越しがピークの2～3月ごろなど、内覧前にローンの審査に出してしまうこともあります。もしローンの事前審査に通っていれば、申し込み人数が何人もいる場合、「ローンの審査に通っているなら実際に購入してくれそう、そこまで熱意があるなら大切に住んでくれそう」と思われ、有利に働きます。

ステップ3.売買契約を結ぶ

売り主と価格交渉などが済み、ローンの事前審査も通ったら、売買契約を結び、ローンの本審査に入ります。

売買契約は不動産会社で

売買契約を実際に結ぶ時は、不動産会社の事務所で行います。物件の状態や規約などが説明されるので、分からないことがあったらすぐに確認するようにしましょう。

売買契約では、以下の3点をしっかり確認するようにしましょう。

• 売主の瑕疵担保責任
• 売主の抵当権抹消
• 住宅ローン特約

売主の瑕疵担保責任とは、もし白アリや雨漏りなど、内覧の際には分からなかった瑕疵が後から見つかった際に、売主がどこまで責任を持ってくれるか、ということです。不動産会社からマンションを買う際は、2年は瑕疵担保責任を負ってくれることになっていますが、個人の場合は売主がどのくらいの期間瑕疵担保責任を負うかを決めています。基本的に3ヶ月に設定している売主が多いですが、中には一切責任を負わないという場合もあります。その場合、住み始めてすぐに雨漏りなどしたら、全て自己責任で対応する必要があります。瑕疵担保責任がどのくらいの期間なのか、ということはしっかり確認しておきましょう。

抵当権とは、もしローンが支払えなくなったら、金融機関が強制的にマンションを競売にかけることができる権利です。中古マンションを購入する際は、売主がローンをすでに支払い終わって抵当権を抹消しているのか、それともまだローンが残っていて、売却益によってローンが支払い終わるのかどうかを、しっかり確認しておきましょう。

住宅ローン特約とは、もしローンの本審査が通らなかった際、契約は白紙に戻るという特約です。事前審査ではローンに通っていても、本審査で落ちてしまうということはあり得ます。その際、手付金は全額返ってくるのが普通ですが、本当に手付金が返ってくるのかどうか、ということは確認しておきましょう。

ローンの本審査では何を見られる？

ローンの本審査では、健康状態とマンションの価値を審査されます。

過去3年以内に大きな怪我や病気をしている場合、また病気になってローンの返済が難しくなるかもしれない、と思われてしまいます。そのため、健康状態というのは本審査で確認されます。

また、物件の価値は、ローンの担保として妥当かどうかということが見られます。金融機関もお金を貸すからには、抵当権を設定し、もし何かあった時はマンションを取り上げて強制的に競売にかけることができます。しかし、競売にかけたところでマンションの価値が低ければ元がとれません。そのため、マンションの価値も調べられます。

本審査にかかる時間はだいたい2週間～1ヶ月です。

ステップ4.物件の引き渡し

本審査に通貨したら、最後は実際にローンの契約を結び、物件の引き渡しになります。

ローンの契約を結ぶ時は、借りる金額、月々の返済額、金利などローンの条件を最終確認します。この時、融資の実行日も決めますが、だいたい3～4日かかるので、物件の引き渡しもそれに合わせることになります。

決済、引き渡しは通常ローンを組んだ金融機関で行われます。

また、司法書士に登記手続きに必要な書類も渡します。

ステップ5.リノベーションをする場合は？

もしリノベーションもする場合、物件探しをしながらリノベーションのプランニングも同時に行うのがおすすめです。そうすることで、物件の引き渡しが済んだらすぐにリノベーションに取り掛かることができます。

リノベーション会社に内覧同行してもらうことで、具体的にどんなことができるのか、とうことを見てもらうことができます。マンションのリノベーションは、構造によってできることとできないことがあり、技術的なことは実際に見てもらった方が話が早いです。

もしリノベーションも考えている方は、内覧同行もしてくれるリノベーション会社がおすすめです。

まとめ

マンション購入手続きの流れは、大きく分けて物件探し、購入申し込み、売買契約を結ぶ、物件の引き渡しの4ステップになります。大体全部で2～3ヶ月かかることになります。マンションをじっくり探したい方はもう少し時間がかかる可能性もあるので、もしいつまでに購入したい、と決まっている方はそれに合わせて動くようにしましょう。