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経験者が教える、中古マンション購入で失敗しないポイント

購入2019.08.29

中古マンションを購入する際、誰もが納得のいく購入にしたいと思っていますよね。しかし中古マンションを購入することは人生で何度もないため、初めての方は特にいくつかの点に注意しなければ、後から後悔することになる可能性もあります。

では中古マンションを購入する際にはどのようなことに気をつけたらいいのでしょうか。中古マンション購入で失敗しないためのポイントを見ていきましょう。

まずは資金計画をしっかり立てましょう

 

マンション購入で一番ありがちな失敗は、資金計画ミスでしょう。


  • 住宅ローンに加入するタイミング
  • 初期費用でいくらかかるか
  • 未来の収支計画


が主に大切になってきます。

住宅ローンに加入するタイミング

 

住宅ローンについては、様々なものがありますが、ローンを組むタイミングというものも大切です。住宅ローンの審査の際、勤続年数というのは一つの判断材料にされます。勤続年数が長ければ、その後も安定して同じ会社に勤め、ローンの返済も問題なくしてくれるだろう、と思われます。そのため、勤続年数が一定期間以上長いと、金利は安くなります

もし転職を考えている方は、転職前に住宅ローンを組んでしまった方がいいですし、転職してすぐの方は何年か経ってからのほうが金利は安く済みます。もちろんそれだけで購入するタイミングを決めるわけにはいかないでしょうから、あくまで最終的にタイミングを決める際に参考にする程度で大丈夫です。それでも購入金額が大きい分、金利が少し下がるだけでも最終的に支払う金額がかなり変わってくるので、タイミングを合わせられる方は合わせるようにしましょう。

初期費用でいくらかかるか

初期費用は、単純に引越し費用だけでなく、不動産会社に支払う仲介手数料、買主に支払う手付け金、登記費用などの諸費用がかかります。引越し費用と手付け金を除く諸費用はだいたい購入金額の10%ほどかかることが多いです。


さらに手付け金がだいたい購入金額の10%ほどかかります。もちろん手付け金は購入代金に含まれるものなので、別途払うものではないですが、現金一括で用意する必要があるので、すぐに用意できるか確認しておきましょう。また、手付け金は買主によっても変わってきます。10%より多いこともあるので、余裕がない方は物件を探している時点で確認しながら探すようにするといいでしょう。

未来の収支計画

現在の収支は把握出来ている場合でも、未来の収支計画もしっかり立てておかないと、後々資金計画が崩れる可能性があります。結婚する予定がある方は結婚式にかかる費用、お子さんがいる場合は、学費や受験などのライブイベントも考慮して収支計画を立てる必要があります。とはいえなかなか自分で収支を把握するのは難しいでしょうから、ライフプランナーに1度相談してみるのもおすすめです。

災害リスクも考慮しましょう

マンション購入において、意外と見落としがちなのが災害リスクです。地震や水害など、将来災害が起きた時、家の心配はもちろん、自身の生命や大切な家族を守るためにも、災害リスクはしっかり考慮しておく必要があります。

災害リスクはなかなか調べることがないでしょうが、各自治体がハザードマップというものを一般公開しています。また、不動産会社から渡される書類に地域のハザードマップなどがあるので、そこでも確認することができます。

災害の中でも特に気にしたいのが、地震と津波や洪水などの水害でしょう。

耐震基準

地震に耐えられるかどうかという基準にしたいのが、耐震基準です。1981年6月1日より前に建てられたマンションでは、古い耐震基準が適用されているため、あまりいいとは言えません。それ以降に建てられたマンションでは、新耐震基準が適用されているので、ある一定の基準は満たしています。

海抜

水害に耐えられるかどうかは、海抜を参考にしましょう。海抜が低いと津波などの心配もありますし、同じ海抜でも階数が高いほうが洪水などの水害はある程度避けることができます。川が近いマンションや、裏に山があるマンションは、洪水や土砂崩れなどのリスクをきちんと把握しておきましょう。

資産価値も見ておきましょう

ずっと同じところに住むつもりでマンションを購入したとしても、仕事の都合や家族の都合でマンションを手放すことになる可能性は十分にあります。そんな時、できるだけマンションが高く売れたほうがいいですよね。ローンが残っている状態なら、売却する時には一括でローンを返済する必要があります。もし預金に余裕があればいいですが、預金もあまりなく、売却価格よりローン残債のほうが多い場合、とても苦労することになります。

そのため、購入する時点で資産価値をしっかり確認しておくことが大切です。

価格が下がりにくいマンションの選び方は?

価格が下がりにくいマンションを選ぶには、まずはなによりエリアが大切です。もちろん、通勤に便利な場所や子育てしやすい場所など、まずは住む目的に合わせたエリアを選ぶことが大切ですが、その次に人気のエリアかどうか、ということも見ていきましょう。

今現在人気のエリア、ということも大切ですが、今後世帯数が下がりにくそうなエリアを選ぶことも大切です。世帯数の推移は、国立社会保障・人口問題研究所で知ることができます。

 

また、エリア以外には、マンションの管理状態も大切です。管理がきちんと行き届いているマンションは、築年数が経っても傷みにくく、資産価値も下がりにくいです。

内覧に行った際に、エントランスや共有部分、駐輪場などがキレイに使われているかどうか、ということをチェックしてみましょう。

内覧の際にしっかりチェックしましょう

中古マンションの内覧は、まだ住人がいる場合は予定を合わせる必要がありますし、予定が合わないとまとめて見に行くことができないため面倒に感じてしまいます。

しかし内覧の時にしっかり状態を確認しなかったがゆえに、購入してから後悔してしまった、ということはよくあります。

内覧の際には下記のことをしっかりチェックするようにしましょう。

 

  • 日当たりがよく、風通しがいいか
  • 水回りにカビは生えていないか
  • 配管からニオイはしないか
  • 床がきしんでいたり歪みはないか
  • 天井や壁にシミ、ヒビなどはないか
  • 壁を叩いても音が響かないか
  • 窓を開けた時に騒音がないか
  • ドアや窓の開け閉めはスムーズにできるか
  • 収納スペースは十分にあるか

 

また、内覧の際に持って行きたいのがメジャーです。

今使っている家具が入るかどうかを確認するためにも、メジャーで採寸しておきましょう。

まとめ

中古マンションの購入で失敗しないためには、資金計画をしっかり立てること、水害などの災害リスクが低いエリアを選ぶこと、資産価値があるマンションを選ぶこと、内覧の際にマンションの状態をしっかりチェックすることが大切になってきます。

基本的には新築マンションにも言えることですが、中古マンションでは今住んでいる人がどのように使っているかによって、傷み具合なども変わってきます。

毎回しっかり内覧をするのは面倒かもしれませんが、後で後悔しないために、チェックすべきポイントはしっかりチェックするようにしましょう。

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