中古マンションの購入でお買い得な築年数は？

中古マンションを購入したいけど、築何年くらいのマンションがいいのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。できれば築浅のキレイなマンションがいいけどその分高いし、安いマンションだと築年数がかなり経ってしまっていて、この先何年も住めるのか不安…ちょうどいい塩梅の築年数ってどれくらいなんだろう、そんな風に思われている方は多いです。

では実際、中古マンションを購入するにあたって、築年数は何年くらいがいいのでしょうか。

築年数と価格のバランスがいいのは築20年

誰しもできれば新しくてキレイなマンションを購入したい、と思ってはいますが、予算と照らし合わせた時にそうも言ってられない、ということもありますよね。

もちろん予算に余裕がある方は、築年数は浅いほうが長く住めますし、清潔感もあるのでおすすめではあります。しかし予算との兼ね合いを見た時、築年数と価格のバランスがいいのは築20年あたりのマンションになります。

マンションの市場価格というのは、新築からして最初の5年でガクッと下がり、その後は20年くらいまで下がり続け、20年経つとそこからはほとんど変わらなくなります。だいたい築20年経つと、新築の時の価格から半額くらいまで下がります。

つまり、築20年のマンションを購入すれば、その後の価格はほとんど変わらないので、もし売却することになったとしても資産価値が購入時とほとんど変わらないということです。

マンションの寿命はどれくらい？

築20年、というと、その先何年くらいそのマンションに住めるのか、ということも気になってくるのではないでしょうか。

マンションの寿命は管理体制にもよりますが、だいたい50年～60年と言われています。コンクリートの寿命から見ると100年とも言われていますが、これまでに取り壊しになったマンションの平均寿命は68年でした。

つまり、築20年のマンションを購入したとして、その後平均すると48年は住める計算になります。

築30年のマンションを購入したとしても、38年は住むことができます。

平均寿命が伸びているとはいえ、将来的には施設に入ったり、子供たちが家を出て行って夫婦2人になったらマンションを売却したり賃貸として貸し出して、引っ越す場合もあります。そうなるには48年という数字は十分なのではないでしょうか。もし売却することになったとしても、資産価値はほとんど変わっていない状態で売却することができるので、新しく住むマンションの購入費用に充てることもできます。

そのため、築20年というのは、

• これ以上ほとんど下がらないという底値で買える
• その後も資産価値がほとんど変わらないので、売却することになっても問題ない
• 平均してその後も48年は住むことができる

というバランスのいい築年数になります。

中古マンションのここが心配！

中古マンションの購入において、築年数がそこそこ経っているマンションでは、以下のことがよく心配されます。

• 建物自体が老朽化していないか
• 設備機器が古くなっていないか
• 耐震性基準が旧基準ではないか
• 住宅ローン減税の対象かどうか

建物自体が老朽化していないか

これまで取り壊しになったマンションの平均寿命は68年ですが、どれくらい老朽化しているかということは、マンションの管理体制によってもかなり変わってきます。定期的な修繕が行われていたり、大規模修繕がきちんと行われているマンションは管理体制がよく、マンションの傷みも遅くなります。

もしマンションの管理体制を確認したい場合は、これまでに行われた修繕や、長期修繕計画など確認するようにしましょう。

また、大規模修繕では一戸あたり100万円ほど修繕積立が貯まっている必要があります。もし今後の修繕計画で金額が不足している場合、修繕積立費用が上がる可能性が高いです。住む前に効いていた修繕積立費用が、住んでから高くなってしまっては資金計画も変わってしまいますよね。

もしいいなと思ったマンションがあれば、修繕積立がどれくらい貯まっているかも確認しましょう。

設備機器が古くなっていないか

築年数が古いと、どうしても設備機器も古くなりやすいです。

家の中の専用部分については自分たちでリノベーションすることができますが、共有部分については自分の意思では変えることができません。共有部分の比較的小さな修繕も、毎月の修繕積立金から賄われます。外壁塗装や配管の交換など、定期的にきちんと修繕が行われ、設備機器が壊れたままになっていないか、修繕するための修繕積立金は十分あるか、など確認するようにしましょう。

耐震性基準が旧基準ではないか

耐震性基準は、1981年6月に見直されています。

日本は地震大国なので、やはり地震があった時にマンションが無事かどうか、というのはとても気になりますよね。

耐震性基準は、以前は「震度5に耐えられること」が基準でした。しかし見直されてからは「震度5で建物の躯体にダメージがないこと、震度6～7で倒壊しないこと」が基準になっています。以前の耐震性基準と今の耐震性基準では大きく違いますよね。

しかし立地によっては液状化などの心配があったり、津波のリスクがある場所もあるので、一概に新耐震性基準だから大丈夫、というわけではありません。ただ、中古マンションを選ぶ際は、新耐震性基準であるほうが安心です。

また、地盤については国土交通省がハザードマップというものを公開しています。地盤もしっかり確認したほうがいいので、住みたいエリアについては一度確認しておきましょう。

住宅ローン減税の対象かどうか

住宅ローン減税とは、マイホームを購入するとローン残高に応じて所得税や住民税が控除され、払い過ぎた税金が返ってくる制度です。しかしこの住宅ローン減税はだれでも適用されるわけではなく、

• 築25年以内、もしくは耐震基準適合証明を受けていること
• 専有面積50㎡以上（そのうち1/2以上を自分で居住するために用いること）

が条件になっています。

耐震基準適合証明とは、建築士が耐震診断を行い、「新耐震基準並みの耐震性を有する物件である」と認めた際に証明する書類のことです。

マンションの場合、共有部分も調べる必要があるため、個人では診断することができません。そのため、マンションなら築25年以内を選ぶか、すでに耐震基準適合証明が発行されているマンションを選ぶのがおすすめです。

エリアや駅徒歩もしっかり選びましょう

中古マンションを購入する時に限った話ではないですが、もし将来的にマンションを売却することになった場合、エリアや駅徒歩というのはとても大切になってきます。

人気のエリアは多少駅徒歩があっても売れますが、すごく人気があるわけではない、というエリアの場合、やはり駅近の便利なマンションのほうが圧倒的に売れます。

エリアも人気がない、駅からも遠い、という場合、なかなか買い手が見つからず売却できずにいる人は意外と多いです。

購入しようとしている時に売却のことはあまり頭に浮かばないかもしれませんが、もし自分たちが住まなくなって相続することになったとしても、相続人がもうマンションを持っていたり、そのエリアには住まない場合、やはりいつかは売却することになる可能性があります。

買い手がつかず、賃貸に出しても空室が続くようだともったいないですよね。

もちろん予算との兼ね合いもありますが、もしそのマンションが築40年50年になっても買い手が見つかりそうか、建て替えた場合すぐに買い手が見つかりそうな立地か、ということも考慮して購入を検討するのがおすすめです。

まとめ

中古マンションの購入を検討している方にとって、築年数何年を選ぶのがいいのか、というのは1つの悩みポイントですよね。価格とのバランスを見るなら、築年数は20年がおすすめです。

ほとんど底値に近い価格で購入することができますし、マンションの寿命までも50年近く住むことができます。

ただ、マンションの寿命は管理体制によって大きく変わってくるので、不動産会社の人に確認したり、内覧の際にキレイに使われているかどうか、ということをしっかり確認するようにしましょう。