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頭金なし・自己資金0円でも中古マンションを購入できる?

2019.09.03

以前はマンションを購入するとなると、頭金を購入価格の2割は用意する必要がありました。しかし今では銀行の融資条件も変わり、頭金なしでも住宅ローンが組めるようになりました。銀行によっては諸費用もローンを組めるところがあり、頭金なし・自己資金0円でマンションが買える、という広告も見かけます。

では実際のところ、頭金なし、自己資金も0円で中古マンションを購入することはできるのでしょうか。

中古マンション購入の際にかかる初期費用

中古マンションの購入にかかる初期費用は、頭金だけではありません。頭金の他に、手付金、諸費用がかかります。

頭金

マンションの費用を払う際に、ローンではなく現金で支払う分のことです。以前は購入価格の20%は頭金を用意する必要があり、残りの80%をローンにするのが一般的でした。それは銀行が「購入価格の80%までしか融資しない」としていたからてす。しかし最近では、頭金なしで融資をしてくれる銀行がほとんどです。

そのため、頭金なしでも中古マンションを購入することができます。

手付金

手付金とは、中古マンション購入の契約の際に、売主に支払うお金のことです。この手付金を支払うことで、もし実際に決済する前にキャンセルすることになったら、手付金は売主のものとなり返ってきません。中古マンション購入では、契約をしてから実際に決済をするまで、1ヶ月程度あいてしまいます。それは、ローンの審査などがあるためです。

もしその間にキャンセルになってしまった場合、売主としては他の購入検討者を断ってくれてるかもませんし、売れる前提で色々動いていることもあるでしょう。そのため、手付金を最初に支払い、もしもの時はそれをキャンセル料として売主に渡すことになります。

売主側からのキャンセル時には、手付金が返ってきて、さらに同額のキャンセル料をもらうことになります。

問題なく決済に進んだ場合は、購入代金の中に組み込まれます。

金額としては、購入価格の5~10%、もしくはキリよく100万円としているところが多いです。

諸費用

中古マンションを購入すると、まずは不動産会社に支払う仲介手数料があります。仲介手数料はほとんどの場合が購入価格×3%+6万円です。

例えば3,000万円のマンションなら、96万円が仲介手数料となります。

その他、事務手数料や印紙代、登記費用、司法書士への報酬などがかかりだいたい購入価格の10%程度を用意しておく必要があります。

頭金なし、自己資金0円で中古マンションは買える?

では頭金なし、自己資金0円で中古マンションを買うことはできるのでしょうか。頭金なし、というのはそういうローンを提供している銀行を選ぶだけなので、可能です。しかし自己資金0円、というのは現実的ではありません

まず手付金はどうしても発生してしまいますし、現金で支払う必要があるので、用意する必要があります。購入価格の1割、もしくは100万円を目安に貯めておく必要があります。

また、諸費用については住宅ローンで一緒に組める銀行もあります。

つまり、手付金だけ用意できれば、あとはローンで支払うことができるのです。

手付金以外をローンにするメリットとデメリット

手付金以外はローンを組むことができ、手付金である100万円もしくは購入価格の1割を用意できれば、中古マンションは購入することができます。

手付金以外をローンにすることで、その分手元に現金を残しやすくなります。子供の教育費、老後の資金など、何かあった時に備えて現金を残しておくのは安心です。今は住宅ローンの金利もかなり低くなっているので、利息も安く抑えられます。


また、あまり貯金がなくてもローンを組めるというのは、その分若い時からローンを組みやすくなります。例えば同じ35年ローンを組むとしても、25歳の時に組むのと、40歳の時に組むのでは、老後の資金計画が変わってきます。25歳の時に組めば60歳で完済できますが、40歳で組むと75歳の時に完済することになります。65歳まで働いたとしても、残りの10年は支払いをどうするか、といった問題も出てきます。60歳で完済できれば、その後は家賃がかからなくなるので、できるだけ若いうちにローンを組んでしまうというのは長期的に見てリスクを抑えることができます。

 

手付金以外をローンにするデメリットとしては、借入額が大きくなるということです。借入額が大きくなると、同じ金利でもトータルで支払う利息金は高くなってしまいます。また、ローンの審査が通るかどうかという問題も出てきます。もし借入額の上限が2,500万円だとして、買いたいマンションが3,000万円だった場合、残りの500万円は結局用意しなければなりませんし、用意出来ないなら2,500万円におさまるマンションを探し直す必要があります。

住宅購入のための贈与なら控除枠あり

もし両親から住宅購入のために資金を贈与してもらえるなら、贈与税の控除枠を利用することができます。

本来贈与税は、下記の税率で計算されます。毎年110万円までなら控除されるので、110万円を超えた分に対しての税率になります。

しかし両親から子へ、または祖父母から孫へ住宅購入のために贈与されるものに関しては、700万円までは控除されて非課税となっています。基礎控除と併用できるので、810万円までであれば、贈与税を発生させずにお金をやり取りすることができます。

もし、ローンを組むけど資金が足りない、両親が将来的に相続税を支払うくらいなら贈与を考えてくれている、ということなら、贈与もおすすめです。

まとめ

頭金なし、自己資金0円で中古マンションを購入できる、という広告も見かけますが、実際は頭金なしはあっても自己資金0円というのは現実的ではありません。仲介手数料などの諸費用は住宅ローンと一緒にローンを組むことができますが、手付金はどうしても現金で用意する必要があります。手付金はだいたい購入価格の5~10%か、キリのいい100万円であることが多いです。

もし手付金を支払う余裕がない、という方で、両親または祖父母が生前贈与を考えてくれているなら、810万円までは非課税なのでおすすめです。

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