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中古マンション購入前に考える維持費と将来苦労しないためには

購入2019.09.06

中古マンションの購入を検討している方が覚えておきたいのが、マンションを購入した後にかかる維持費です。中古マンションの魅力は、新築マンションより安い価格で購入できるということですが、維持費は新築マンションより高くなる可能性があります。

維持費のことを忘れて資金計画を立ててしまうと、後から資金が不足したり、こんなはずではなかった、ということになりかねません。

そうならないためにも、中古マンションの購入をする前に維持費のことをしっかり確認しておきましょう。

一戸建てよりマンションのほうが維持費がかかる?

マンションには、一戸建てにはない管理費という維持費があります。管理費はエレベーターやエントランスなど、共有部分の管理にかかる費用のことです。

この管理費は一戸建てにはないものです。

また、マンションでは共有部分や外壁など修繕するために、毎月修繕積立金を支払って積み立てておく必要があります。もちろん一戸建てであっても、修繕は必要になってきますが、安いところに依頼したり、修繕のタイミングなども自分で選ぶことができます。しかしマンションだと毎月必ず徴収されますし、こういった全員で支払うものに関しては、居住者が減ると1人あたりの負担が増えます。

新築マンションなら居住率100%であっても、20年30年と経てば家を売って引っ越す人も出てきます。築30年だとなかなか住む人が見つからないということもあるでしょう。

そうなった時に1人あたりの負担が増えてしまうので、どうしても維持費が高くなってしまいます。

中古マンションの維持費には何がある?

では具体的に、中古マンション購入後にかかる維持費には何があるでしょうか。

管理費

管理費はエントランス、エレベーター、マンションによってはコンシェルジュがいたり、共有のゴミ捨て場があったりします。そういった場所の管理や電気代などに管理費がかかります。

相場としては、75㎡で15,000円前後と言われています。もちろん、コンシェルジュがいたりするようなマンションはもっと高いですし、小さなマンションやエレベーターがないようなマンションは管理費が安く済みます。

ただ、管理費が安かったとしても、管理がずさんなマンションはおすすめできません。無駄に高いのもよくありませんが、きちんと管理が行き届いている、掃除などもされてキレイに使われているマンションを選ぶのがおすすめです。

修繕積立金

修繕積立金は共有部分がどうなっているかによっても変わってきます。だいたい、中程度の規模のマンションで、1㎡あたり202円が相場になっています。75㎡だと15,000円です。

修繕積立金は新築マンションや築浅マンションのほうが安い傾向にあります。

その理由としては、経年劣化でメンテナンス費用が上がるということと、管理費同様、入居者が減ることで1人あたりの負担が増えるということが挙げられます。

マンションは築年数が経つほど、メンテナンスしなければならない部分が増えていきます。最初は安かった修繕積立金も、住んでみたら金額が上がった、ということもありえます。


また、修繕積立金で気をつけたいのが、マンションの修繕計画通りに修繕積立金がきちんとプールされているか、ということです。修繕積立金は安いけど、いざフタを開けてみたら計画通りに貯まっていなくて、修繕積立金が上がったり、修繕されないというトラブルが起こることがあります。

購入前に、修繕計画や修繕積立金がどれくらい貯まっているか、というのはきちんと確認するようにしましょう。

将来維持費で苦労しないために

マンション、特に中古マンションは維持費がけっこうかかることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

もし中古マンションを購入し、将来は家賃がかからないから安心、と思っていたとしても、毎月維持費だけで5万円以上かかることも珍しくありません

年金支給額が減っていっている今、維持費のことも考えて老後の資金計画を立てておかないと、家賃がかからないにも関わらず、住むことが難しくなる、ということもあり得ます。

小さいマンションに引っ越しをする

もし将来、維持費が高くて住み続けるのが難しい場合、小さいマンションに引っ越すということも1つの手です。

お子さんがいるうちは3LDK、4LDKなどの広いマンションに住んでいたとしても、お子さんが成長して家を出たら、夫婦2人で住むには広すぎますよね。1LDKや2Kなどでも十分快適に過ごせるのではないでしょうか。

管理費や修繕積立金は家の面積によって金額が変わる場合がほとんどです。小さいマンションに引っ越せば、その分管理費や修繕積立金を抑えることができます。

マンション売却を見越して購入する

もし将来そのように小さいマンションに引っ越すことを考えるなら、中古マンション購入の時点で、将来きちんと売れそうなマンションを選ぶ必要があります。マンションは築30年くらい経てば建物の価値自体はほとんどなくなってしまいます。しかし土地の価値は変わらない、もしくは購入時より高くなる可能性もあります。

そのために、資産価値の落ちにくいマンションを選ぶことが大切です。

特に、駅近や急行が停まる駅などの立地がいいマンションは築年数が経っていてもニーズがあります。また、住友不動産や三菱地所などの有名な不動産業者が手掛けるマンションは、ブランドイメージがいいので、築年数が経っていても人気があります。

もし将来住み替えるのであれば、その時に売れるようなマンションを選ぶようにしましょう。

まとめ

中古マンションは、管理費や修繕積立金が高くなりやすいので、維持費がけっこうかかります。特に、購入してから20年30年と経つと、場合によっては老後に毎月5万円以上の維持費がかかる、ということもあります。

年金生活で毎月5万円以上の維持費はかなり負担になるでしょうから、マンションを引っ越さざるを得なくなる可能性もあります。

そうならないために、最初から将来は引っ越すつもりで中古マンションを購入するのも賢明です。

どういったマンションを購入していいか分からない、どういったエリアや条件で探すのがいいか分からない、という方は、お気軽にお問い合わせください。

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