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中古マンションの投資運用で失敗しない為のポイントを購入前にチェック!

購入2019.09.10

不動産投資に興味がある方の中には、中古マンションの投資をしてみたい、と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。中古マンションなら新築よりも安く購入できますし、その分利回りもよくて魅力的に感じますよね。

しかし中古マンションの不動産投資は、必ずしもメリットばかりではありません。もちろんデメリットもあり、失敗しやすいポイントもあるので、購入前に確認しておきましょう。

中古マンションの投資運用のメリット

メリット1.価格が安い

中古マンションのメリットとして1番最初に挙げられるのが、価格が安いということです。

マンションというのは、1日でも住んだ瞬間から「中古」になり、価格が落ちます。


マンションには新築プレミアムという言葉があり、新築から中古になった瞬間に、10~30%価格が下がると言われています。


どうして新築プレミアムが起こるのかというと、新築時にはカラーセレクトができたり、キッチンの高さなどが好きなように選ぶ楽しみがあります。また、日本人は新しいものが好きということもあり、新築というだけで価値を感じ、少し高くても購入する傾向にあります。そのため、新築プレミアムが起き、新築というだけで価格が高く設定されているのです。


もし投資用として購入する場合、新築で購入して貸し出した時は、新築ということで賃料も高めに設定できます。しかしその賃借人が半年で出て行ってしまったとしたら、次から貸し出す時は新築という表記はできません。そうすると、賃料は半年しか経っていないのに下げざるを得なくなる可能性があります。

対して中古マンションであれば、最初から中古価格で安く購入できますし、急に価格が下がることもありません。

メリット2.利回りがいい

マンションを安く購入できるということは、その分利回りもよくなります。

マンション投資の利回りは、購入した価格が安く、賃料が高いほうがよくなります。中古になった瞬間から10~30%価格が下がって安く買えるということは、その分利回りがよくなります。

平均として、新築マンションの利回りが3%なのに対し、中古マンションの利回り平均は4.5~6%になっています。

メリット3.マンションの管理状態が分かる

中古マンションを購入する場合、そのマンションの管理状態がすでにどうなっているのか確認することができます。マンションというのは管理状態によって、老朽化のスピードがかなり変わってきます。

定期的な修繕工事が行われているか、修繕積立金はきちんと計画通り貯まっているか、共有部分はキレイに清掃されているか、など、新築マンションでは分からないことも中古マンションなら分かります。

中古マンション投資の失敗しやすいポイント

安く購入できる、利回りもいい、とい点で、中古マンションなら投資用に購入してみたい、と思う方もいらっしゃいます。しかし、メリットがあればその分デメリットもあり、失敗しやすいポイントもあります。

失敗しやすいポイント1.老朽化している

 

定期的な修繕をしていたとしても、新築マンションと比べるとどうしても老朽化しています。配水管など見えない部分の老朽化は、購入前には確認しづらいので、分からないまま購入してしまうこともよくあります。購入後、配水管が破裂してしまい、工事が必要になった、という失敗談は珍しくありません。

修繕工事にもお金がかかりますし、賃借人から賠償請求されることもあります。200~300万円が急に飛ぶ可能性もあるので、購入前は利回りがよかったとしても、その費用を回収するためにかなりの年月を費やすことになった、という失敗をしてしまうリスクがあります。

失敗しやすいポイント2.修繕費用が高くなる

修繕費用は、きちんと積み立てていれば問題ないですが、もし積立金が足りない場合は修繕積立金が高くなる可能性があります。また、きちんと積み立てていたとしても、老朽化が目立ち修繕しなければならない部分が増えると、修繕積立金も上がる可能性があります。

最初は利回りがよかったとしても、修繕積立金が高くなることで、月々の返済と修繕積立金が、家賃収入を超えてしまい、毎月赤字になってしまった、ということもあります。

また、新築マンションにも言えることですが、家賃というのは築年数が経つごとにどんどん下がる傾向にあります。家賃収入が下がるのに、修繕積立金が上がってローンの返済もあると、どんどん赤字になってしまう可能性があります。

失敗しやすいポイント3.間取りや設備が古い

築年数が経っている中古マンションの場合、間取りや設備が古く、トレンドから外れている場合があります

特に水回りにはそれがあらわれやすく、ユニットバスだったりお風呂が古い、キッチンが古いということで、入居者がつきにくくなる可能性があります。女性は特に水回りを気にしますし、リフォームするのにもお金がかかるので、購入前にしっかり確認したいポイントです。

失敗しないために!投資用の中古マンションの選び方

エリアや立地は重要

中古マンションを購入する場合、特にエリアや立地は重要になります。多少古くても、人気のエリアや駅から近い場合は入居者がつきやすいですが、駅から遠い、エリアもそんなに人気がない場合、賃料をかなり下げなければ入居者が見つからない可能性があります。

急行が停まる駅や人気の都心部の人気の区、駅からすぐ、といった中古マンションがおすすめです。

ファミリー向けより単身者向けがおすすめ

ファミリー向けの3LDK、4LDKのマンションは、賃料を高く設定しやすいので家賃収入が多くなるメリットがありますが、投資用で購入するのであれば単身者向けの1Kや1LDKのほうがおすすめです。

というのも、ファミリー層は一度引っ越しをしたら、その後あまり引っ越しをしない傾向にあります。家賃が高いとその分初期費用もかかりますし、お子さんがいる場合は引っ越しが大変、学校のエリアが変わらないように、という理由などから、あまり引っ越しをしません。

対して単身者はそういった制限が少ないので、引っ越しをする回数が多い傾向にあります。

引っ越しをする回数が多いということは、入居者が出て行くリスクもありますが、新しい入居者がすぐに見つかりやすいということでもあります。

もし始めてマンション投資をするなら、まずは単身者向けがおすすめです。

建物の管理状態や耐震性を確認する

中古マンションで投資をする場合、そのマンションがそれまでどのように管理されてきたのか、修繕はどのように行われてきたのかをしっかり確認しましょう。また、耐震性も確認したいポイントです。身体基準は昭和56年6月1日から新しくなったので、それまでの基準を旧耐震、それ以降の基準を新耐震と言います。

旧耐震では震度5で崩壊しない、というのが基準ですが、新耐震では震度7でも崩壊しない、というのが基準なので、新耐震のマンションのほうが圧倒的に丈夫です。事実、阪神淡路大震災の際、倒壊した建物のほとんどが旧耐震で、無事だった建物のほとんどが新耐震でした。

管理状態がいい、新耐震のマンションを選ぶことで、何かあった際にも耐えられるマンションである確率が高いでしょう。

オーソドックスなマンションを選ぶ

奇抜な間取りや、オシャレな作りのマンションは、住むことを考えるとワクワクするかもしれませんが、オシャレに見えるのは築年数が浅いうちだけ、という可能性もあります。

実際に長く住みたいと選ばれるのは、オーソドックスなマンションです。

収納がしっかりある、家具を置きやすい間取りである、ということは、借りる側からしたら十分に選ぶ基準になります。

まとめ

中古マンションは安く購入できるので、その分利回りもよく投資に向いている、と思う方も多いです。しかし中古マンションは老朽化している可能性もありますし、その分修繕積立金が高くなったり、間取りなども古い可能性があります。

もし中古マンションを投資用に購入するのであれば、それまで管理がしっかりしていたか、人気のエリアで古くなっても借り手が見つかりそうか、オーソドックスなマンションであるか、ということを基準に選ぶといいでしょう。

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