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中古マンション購入、売主が不動産業者と個人どっちがいい?

購入2019.09.10

中古マンションの購入を考えている方の中には、不動産業者から購入したほうがいいのか、個人から購入したほうがいいのか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

個人から購入するほうが、手数料がない分安く購入できますが、会社を通さないで取引して大丈夫なのか、と不安に思われる方もいます。

では、中古マンションを購入する際、不動産業者と個人、どちらから買うのがいいのでしょうか。

個人で販売しているのはどんな人?

そもそも、個人で販売しているというのはどういう人なのでしょうか。

個人で販売、というのは、例えば親族や知り合いに買い取ってほしい、という他、デベロッパーが自社から買い付けて、個人で販売している、ということがあります。

不動産業者は市場に出る前に安く買い付けているので、それを安く買って、一般に売りに出すという人もいます。

個人から中古マンションを購入すると安い?

不動産業者を仲介せずに販売しているマンションのことを、売主物件と言います。

売主物件は、不動産業者に支払う仲介手数料がないため、その分価格が安いという特徴があります。

 

例えば中古マンションを販売する際、不動産業者を介すと手数料として、売却価格×3%+6万円の手数料が発生します。3,000万円で売却するとしたら、96万円を不動産業者に手数料として支払うということです。

売主物件の場合、この手数料がいらないので相場よりも安く売りだされていることが多いです。

 

中には、不動産業者を通すのと比べて、同じ条件でも1~2割ほど価格が安く設定されているものもあります。

売主物件はどこで探せる?

売主物件は、インターネットの不動産情報サイトなどで、普通に探すことができます。

取引形態に「売主」と書いてあるものが売主物件となります。

不動産業者と個人、どう違う?

中古マンションを販売している、というと、不動産業者のほうがイメージが強いかもしれませんが、中には個人で販売している場合もあります。

中古マンションを販売する手順としては、不動産業者の場合、


  1. 不動産業者に仲介を依頼する
  2. 売り出し価格を相談しながら決め、不動産紹介サイトに情報を掲載したり、チラシを配って宣伝する
  3. 内覧希望者がいたら、内覧をする
  4. 購入希望の場合、価格や条件など最終的な確認をして、契約を結ぶ
  5. 引き渡して完了


という流れになります。これを個人でやる場合、間のステップを飛ばしてしまうことになるので、例えば売り出し価格が適正かどうか確認したり、内覧の際にチェックしなければならなかったことを見落としてしまっていたり、契約の際に確認しなければならないことが不足してしまうリスクがあります。


もし購入が決まって引き渡しが終わってからトラブルが発生した場合、不動産業者が間に入ってくれていれば話を取り持ってくれますが、直接取引した場合、もう購入してしまった側の責任になる可能性が高いです。せっかくのマイホームを購入したのに、トラブルに見舞われて泣き寝入りになってしまった、ということになっては悲しいですよね。

瑕疵担保責任に要注意

瑕疵担保責任とは、購入した後、雨漏りや白アリの害、配水管回りの故障などがあった際に、売主がその責任を負ってくれるというものです。こういった被害は内覧の際にはどうしても分かりづらいので、ある一定期間は売主側が責任を負うことする場合が多いです。

だいたい中古マンションの売買をする際、引き渡しをしてから3ヶ月は、売主が瑕疵担保責任を負うのが一般的です。


しかし瑕疵担保責任というものを知らない人も多く、およそ4人に1人しかその存在も知らないという調査結果もあります。

個人間で売買する際、特にこの瑕疵担保責任を忘れがちです。不動産業者が間に入ってくれれば契約の際にこの瑕疵担保責任の期間をどうするか、ということを一緒に決めてくれますが、個人間だとどちらかが知らないとそのまま決めないで売買が成立してしまいます。

何もなければいいですが、その後雨漏りしたり白アリ被害があった際、どちらが責任を取るのか、ということでトラブルになりやすいので、注意が必要です。

安心して購入できるのは不動産業者から

以上のようなことから、安心して購入できるのは不動産業者からです。

不動産業者が間に入ってくれることによって、確かに仲介手数料がかかってしまいますが、


  • 適正価格でやり取りできる
  • 何かトラブルがあった際に間に入って取り持ってもらえる
  • 契約書に不備や不足がないか確認してもらえる
  • 内覧の際に確認すべきポイントをしっかり見てもらえる
  • 値引き交渉したい場合に話しやすい
  • 修繕積立金がしっかり貯まっているかなど、お金まわりのことを聞きやすい


といったメリットがあります。

 

もし個人間で売買をするようなら、内覧の際には不動産業者に同行してもらい、建物の構造や土台などが大丈夫そうか、など一緒に見てもらうといいでしょう。

まとめ

個人から購入する中古マンションは、仲介手数料が発生しないのでその分安く購入できるというメリットがあります。

しかし、表向きはキレイでも、管理がずさんで実は老朽化が進んでいた、というリスクもありますし、購入後に何かトラブルがあった際も、間に入ってくれる人がいないので、裁判にまで発展することも考えられます。

よほど信用できる人であっても、マンションの購入はとても大きな買い物です。

慎重に検討したほうがいいものなので、安いからという理由だけで決めてしまわず、もし購入するならマンションの管理状態、契約の仕方などしっかり調べてから購入するようにしましょう。

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