中古マンション購入の決め手となる5つの条件

中古マンションを購入したい、けど何を基準に選んだらいいか分からない、という方は多いですよね。中古マンション情報を見ても、かなりの数がありますし、人生に何度もあるわけではないマンション購入、できれば後悔のないように、しっかり検討したいものです。

では、実際に中古マンションを購入した人たちが、決め手としていたものにはどんな条件があるのでしょうか。

中古マンション購入時に決めてとなった条件

1．月々の支払い（ローン返済や管理費、修繕積立費）や購入時にかかる費用

マンションの購入において、月々いくらまでなら払えそうか、という予算はとても重要です。どんなに気に入ったマンションがあったとしても、予算オーバーで払えそうになかったら意味がありません。

中古マンションの購入で気をつけたいのが、購入時にかかる費用と、購入後にかかる費用です。

購入後にかかる費用としては、

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 住宅ローンを組むための事務手数料
• 火災保険料
• 登記費用
• 不動産取得税

などがあります。

仲介手数料はだいたい、購入価格×3％+6万円が上限として定められているので、これより高くなることはありません。その他の費用と合わせても、だいたい購入価格×10％程度を見ておけば、大きく不足することはないでしょう。

また、それ以外にも、引っ越し費用や、家具や家電を買い替えるならその費用もかかります。引っ越し業者に依頼する場合は大体の費用感を調べておきましょう。

これらの購入前にかかる費用を予測し、さらに購入後にかかる費用も計算します。

購入後は、毎月かかるものとしてはローンの返済、管理費、修繕積立費があり、毎年かかるものとしては固定資産税があります。

管理費や修繕積立費はマンションによっても変わりますし、築年数が経過すると値上げされる可能性もあります。特に修繕積立費については、修繕計画通りに貯まっていないと、直前で値上げされたり別途徴収されることもあります。購入前に、きちんと計画通り貯まっているか確認しましょう。

管理費は、管理会社に全て任せている場合高く、住人達で管理している場合は安くなります。安いほうがメリットに感じやすいですが、素人では見落としがちな修繕が必要な箇所もあり、そのままにしておくと配水管が錆びてしまったり水漏れの原因になることもあります。予算が許すなら、管理会社に全て任せているほうが、マンションの寿命は長くなるでしょう。

2．住みやすい立地

だいたいの予算が決まったら、立地を選びましょう。

通勤に便利な場所、子育てしやすい場所、お店が多い場所、など、住む人によっていい立地は変わってきます。

使いやすい駅はどこか、駅から徒歩何分が希望か、条件を絞っていきましょう。

駅から離れていてもスーパーやコンビニが周りにあり、便利な場所もありますし、子育て世代の方には公園など緑が多いほうが好まれます。

普段は車で移動するのであれば、駅徒歩はあまり重要ではないでしょう。

逆に、とにかく駅から近くて便利な場所がいい、という人もいますよね。

注意したいのが、今後ライフステージが変わる可能性のある人です。

例えば、今は独身だけど今後結婚するかもしれない、今は子供がいないけど子供ができるかもしれない、将来的には親の介護で田舎に帰るかもしれない、というように、ライフステージが変わってマンションを売却したり人に貸し出す可能性がある人は、それも見越して立地を選ぶ必要があります。

購入した以上ずっと住み続けられるほうがいいですが、将来的に手放すかもしれない、引っ越しが必要になるかもしれない、という方は、売却しやすい場所、人に貸し出したらすぐに入居者が見つかりそうな場所、を頭に入れて選ぶといいでしょう。

売却しやすい、貸し出しやすい場所というのは、やはり便利な駅、急行が停まる駅、駅徒歩10分以内、といった一般的に人気がある場所です。個人的には、駅から離れてもいいから静かで安い場所がいい、と思っていても、一般的に人気のある場所かどうかはまた別問題です。もし引っ越す可能性があるなら、立地選びはその時のことも考慮して選ぶようにしましょう。

3．築年数はどれくらいか

新築マンションにはない条件としては、築年数ではないでしょうか。

もちろん築年数が経つほど安くなりますが、外観や内観が古臭かったり、耐震性も気になります。

特に、1981年6月1日より前に建てられたマンションは、旧耐震のマンションが多いです。旧耐震では震度5程度で崩壊しない、というのが基準になっていますが、それ以降の新耐震のマンションでは、震度7でも倒壊しない、というのが条件になっています。最近は震度7の地震は珍しくないので、新耐震のマンションを選ぶ方が安心です。

また、中古マンションは、築年数が20年くらいになると、それ以上あまり価格が下がらなくなります。逆を言うと20年までは下がり続けるので、安くお得に買いたいというのであれば築20年ごろのマンションがおすすめです。

ただ好みもあるでしょうから、

• 築5～10年のキレイなマンションを、新築よりは安く買いたい
• 築30年以上のマンションを安く買ってリフォームしたい

など、好みの条件に合った中古マンションを探しましょう。

4．治安がいいかどうか

1人で住むにしても、家族で住むにしても、実際住むとなると気になるのが治安ですよね。いつどんな犯罪に巻き込まれるか分かりませんし、治安は良いに越したことはありません。

内覧の時だけでは分からないこともあるので、

• 過去に近隣で犯罪やトラブルが起きていないか
• 昼だけでなく暗くなってから、駅から家までの道は安全そうか
• 子供の通学路は暗くないか、安全そうか
• 駅やコンビニ、スーパーにはどんな人がいるか

など、できる限りチェックするようにしましょう。特に一番使う、駅から家、家から学校のルートは、どんな人がいるか、どんな施設があるか、どんな環境か、ということをしっかり調べましょう。

子供のために公園があるほうがいい、と思って選んでも、整備されていない古い公園で、なんとなく治安も悪そう、となる場合もあります。

内覧だけで忙しいかもしれませんが、周辺環境や夜の治安なども一度調べるのがおすすめです。

5．騒音はないか

マンションを選ぶ際や内覧の際、どうしても部屋の感じや間取り、清潔感などに気を取られがちですが、忘れないでいたいのが、騒音がないかどうかということです。

1度の内覧では分からないかもしれませんが、周りにどんな人が住んでいるか、というのは聞くようにしましょう。小さいお子さんがいる場合、泣き声や足音など気になる可能性もあります。また、海外の人が住んでいる場合、週末はホームパーティーをして音が気になるということもあります。

夜になると近くにカラオケスナックやDJバーがあってうるさい、という場合もあるので、一度夜に周辺を確認するのもおすすめです。

また、国道や線路が近いと、どうしてもうるさくなります。内覧の際には、実際に窓をあけてもらったり、ベランダに出て音を確認するようにしましょう。

まとめ

中古マンションだけでなく、マンションを購入するとなると、何を基準に選んだらいいか分からない、後悔しないためには何を決めてにしたらいいか分からない、という方はけっこういらっしゃいます。

もちろん、人それぞれマンションに求めるものは違いますが、まずは予算、次に立地、その後築年数、治安、騒音というふうに絞って見ていくと、スムーズでしょう。

治安や騒音は、実際に行ってみないと分からないこともありますし、昼と夜で全然違う、ということもあり得ます。後で後悔しないためには、1度だけでなく、昼も夜も足を実際に運んでみるといいでしょう。