修繕積立金が安い！中古マンション購入時に必ずチェックしておきたい値上がりのリスク

中古マンションを購入する際、どうしても目がいきがちなのが、購入価格ですよね。一番大きくかかるお金なので、資金計画を立てる上で最も重要ではありますが、忘れてはならないのが修繕積立金です。

修繕積立金は、毎月かかるうえ、場合によっては値上げされることもあります。値上げされると毎月かかる固定費が高くなるということなので、金額によってはかなりの負担になる可能性もあります。

では、購入前にはどういったことをチェックしておけばいいのでしょうか。

修繕積立金とは

そもそも、修繕積立金とはどういった費用なのでしょうか。

マンションはずっと住んでいると、建物の外壁や共有部分など、定期的に修繕が必要になります。そういったことを放っておくと、外壁から雨水が入ったり、配水管が錆びてしまったりと、マンションの寿命を縮めてしまうことになります。また、定期的な修繕だけでなく、長期的なスパンで大規模修繕が行われます。それ以外に、火事や地震などによる不測の事態に修繕が行われることもあります。

こういった修繕のために、毎月住民で積み立てておくのが修繕積立金になります。

修繕積立金は新築より中古マンションのほうが高い？

修繕積立金は、新築マンションのほうが安く設定されている場合が多いです。それは、販売会社が売りやすくするため、最初は安く設定していることがあるからです。またそれだけでなく、マンションは築年数が経つほど、修繕積立金が値上げされる傾向にあります。

というのも、やはりマンションは築年数が経過するほど老朽化し、維持管理に必要な金額も多くなるためです。

もちろん購入前から、いついくらに値上がりするのか、全て確認することはできません。修繕積立金は、入居者全員で負担するものなので、空室の部屋が増えるとその分一部屋あたりの負担も増えます。中古マンションで築年数が経つほど修繕積立金が値上がりするのには、そういった理由もあり、築年数が経つほど入居者が見つかりにくくなる、ということもあります。

そのため、あらかじめ値上がりの予定を全部把握しておくことはできませんが、ある程度直近の値上がりなどについては、確認する方法があります。

住んですぐの値上がりがないかチェックする方法

修繕積立金の不足がないかチェックを

まずは購入前に、修繕積立金の不足がないかチェックしましょう。マンションによっては、過去に払ってもらえずそのままになってしまっていて、修繕積立金が不足している場合があります。そのように滞納があり不足している場合、結局は修繕のタイミングで住んでいる人が負担するしかありません。一時金として徴収されることもありますし、修繕の何ヶ月前から値上げされることもあります。

もし不足している場合、どれくらい不足しているのか、不足したままの場合今後いくらに値上げされそうなのか、ということを確認しておきましょう。

前の人が滞納していないかチェック

修繕積立金や管理費は、前の住人が払ったものが引き継がれます。前に住人がきちんと払ってくれていれば問題ありませんが、もし滞納していた場合、住み始めてから請求されることがあります。

現状で住人が滞納している場合、単純にたまたま引き落とし口座の残高が足りなかっただけなのか、毎月のように滞納しているのか、など確認するようにしましょう。たまたまであればそこまで心配する必要はありませんが、毎月滞納している場合、滞納分がどんどん増える可能性があります。

また、滞納していた場合、支払いの負担は前住人なのか、購入者になるのか、きちんと購入前に確認するようにしましょう。

「しばらく値上げの予定はありません」は信用しちゃダメ？

不動産会社に修繕積立金の値上げがありそうか聞くと、「しばらく値上げの予定はありません」と言っていたのに、入居後数カ月で値上がりした、ということは珍しくありません。

不動産会社は、「管理に関する重要事項調査報告書」に記載された内容をそのまま説明します。ここに、「値上げの予定なし」と記載されている場合は、不動産会社もしばらくは値上げしませんと答えます。

しかし、「管理に関する重要事項調査報告書」の内容は、管理組合で正式に値上げが決定しない限りは変更されません。つまり、「そろそろ値上げしないとね～」と話し合っている段階では、まだ記載されないのです。

そのため、不動産会社に聞くだけでは不十分です。しっかり確認するには、管理組合の総会議事録を見せてもらったり、管理組合での議論の内容を確認するほうがおすすめです。そうすることで、しばらく大丈夫そう、そろそろ値上げが検討されているなどといったことが分かります。

「修繕積立金がたくさんある」は本当？

中古マンションを購入する際、不動産会社から「修繕積立金はたくさんあります」と言われ、特に何も心配せずに購入してしまった、という人はけっこういます。

しかし、修繕積立金がいくら貯まっているか、というのは、実は金額だけでは何も判断できません。過去に修繕をほとんどしていなければ修繕積立金は貯まっていて当然ですし、最近修繕をしたのであれば、修繕積立金はその分減っています。

そのため、過去にいつ修繕をしたのか、その上で今いくら貯まっていて、滞納している人はいないのか、という総合的なことを聞かなければ意味がありません。

まとめ

築年数が経つほど修繕が必要な箇所が増え、修繕積立金も値上がりする傾向にあります。どれくらい値上がりするか、あらかじめ全て予想することはできませんが、そろそろ修繕の予定はないか、修繕積立金は不足していないか、前の住人が滞納していないか、ということをしっかり確認することで、急な値上がりや一時徴収を極力さけることができます。

契約書にサインしてしまってからでは遅いので、購入前に気になることがあればしっかり確認するようにしましょう。