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【最新版】節税狙いの中古マンション投資の注意点

2019.09.30

中古マンションを購入しようと思っている方の中には、自分が住むために購入したい、という他に、節税対策として購入したい、と思っている方もいますよね。せっかく稼いだお金を税金で払うなら、何かいい節税対策はないか、と思うのは当然のことです。

では節税対策に中古マンション投資をするのは、きちんと節税効果はあるのでしょうか。

中古マンション投資はどうして節税効果がある?

節税対策のために中古マンション投資をしましょう、というようなうたい文句を見たことがある方も多いのではないでしょうか。マンション投資なら、将来的にローンが終われば家賃収入のある不労所得として資産になりますし、それで節税対策にもなるなら万々歳、と思いますよね。

 

中古マンション投資が節税対策になるのは、そのマンションから得られる収入が経費を上回る場合です。

中古マンション投資をすると、基本的には家賃収入が入ることになります。それとは別に、経費としてローンの返済、修繕積立金、減価償却費などがかかることになります。これらの経費が収入を上回ると、経理上はマイナスで計上することができます。

マイナスで計上できるということは、他の収入の利益と相殺することができ、課税対象となる所得を減らすことができ、結果として節税ができるという仕組みになっています。

中古マンション投資は相続税対策にも

中古マンション投資をすることは、現金や預金を相続するよりも相続税を抑えることができます。相続税の計算をする場合、現金や預金などは金額がそのまま課税対象になりますが、不動産の場合は評価額が80%程度に下がります。

さらに特例などを適用することができれば、さらに評価額を下げることができるので、そのまま現金や預金で相続するよりは、相続税を抑えることができるのです。 

経理上マイナスじゃないと意味がない?

中古マンション投資で節税対策したいと思ったら、経理上マイナスで計上できなければ意味がありません。つまり、マンション投資が赤字になってしまったから税金が安くなるのです。もしプラスになってしまっていたら、単純に所得が増えるので、所得税などの税金は増えてしまいます。


しかしマンション投資をするということは、本来収入を増やすためのものです。最初は減価償却期間があるので、マイナスで計上しやすいですが、その期間が終わってもずっと赤字経営のマンションを持ち続けるというのは、本来のマンション投資の目的に反しています。


赤字経営のマンションを相続する、というのも、相続人が同じように節税対策したければいいかもしれませんが、そうでなければ困ってしまいますよね。

そういった意味で言うと、最初は相続税対策でもいいかもしれませんが、減価償却期間を過ぎたら黒字になって収入が増えることを良しとしないのであれば、マンション投資は向いていないでしょう。

減価償却とは

固定資産の中には、時間の経過とともに価値が薄れていくものがありますよね。もちろんマンションもそうですし、車なんかも所有している期間が長いほど、価値は低くなっていきます。対して土地などは、持っている期間が長くなろうと、それだけでは価値が減ったりはしません。

この価値が薄れていく資産は、取得した段階で全額を経費として計上するのではなく、分割しながら計上することができます。

減価償却は経費として計上できるので、それが税金対策となります。

 

マンションなどの建物には、材質や工法によって耐用年数が法律で決められていて、取得時の価値に償却率を掛けることで算出することができます。中古マンションの場合、購入した時の残りの耐用年数で算出することができます。

減価償却の計算方法

減価償却の計算方法には定額法と定率法がありますが、特に届出などをしていない場合は定額法での計算になるので、定額法を見ていきましょう。

 

定額法では下記のように計算します。

 

建物の購入価格 × 償却率 = マンションの減価償却費

 

償却率は、国税庁が定めているのでそちらを適用します。

償却率を見るには、建物の耐用年数を知る必要があります。

耐用年数の調べ方

 

耐用年数は、新築マンションの場合は下記のように定められています。


鉄筋コンクリート造

鉄骨造(S造)

木造

47年

34年

(※骨格材の肉厚が4㎜を超えるものの場合)

 22年


 

しかし中古マンションの場合、下記のように計算します。

 

耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

 

もし経過年数(築年数)が耐用年数を超えている場合は、

 

耐用年数=法定耐用年数×20%

 

で計算します。

 

例えば、鉄筋コンクリート造の築20年の中古マンションを購入した場合、耐用年数は(47-20)+20年×20%=31年、となります。

31年の償却率は0.033なので、もし中古マンションを3,000万円で購入していた場合、

3,000万円×0.033=99万円が減価償却費になります。

減価償却期間の終わったマンションは節税効果がない?

 

減価償却は経費として計上できますが減価償却期間が終わってしまうと、経費よりも家賃収入のほうが多くなり、黒字として計上することになります。

もちろん賃貸に出している限り、入居者がいなければ、ローンの支払いのほうが多く、マイナスで計上できる場合もありますが、入居者がいれば家賃収入のほうが多くなる可能性のほうが高いです。というより、本来のマンション投資であれば、家賃収入のほうが多くないと意味がないでしょう。

 

そのため、中古マンションを購入する際、残りの減価償却期間というのはとても大切になります。すでに減価償却期間がほとんどない中古マンションを購入してしまうと、すぐに黒字化するため、節税効果はほとんど見込めません。


もちろん、マンション投資をする以上、いつかは減価償却期間も終わり、ローンの返済も終わり、毎月家賃収入が入ってくる不労所得になってくれるのが理想ですが、それがいつになるのか、というのは最初から計算しておくほうが賢明です。

定年退職するころにローンの返済が終わるようにしたい、減価償却期間はローンの返済終わるより後にしたい、など、あらかじめ設計を立ててマンション投資をするのであれば、節税効果と将来の副収入の両方が見込めるでしょう。

まとめ

中古マンションを投資用に購入することは、相続税対策という意味ではとても効果がりあます。ただ、所得税や住民税の税金対策という意味では、あまり大きな効果や継続的な効果は期待してはいけません。


最初は減価償却期間があるので、マイナスで計上しやすいですが、ゆくゆくは減価償却期間も終わりますし、マンション投資をする以上、収入が増やすことが本来の目的になります。ずっと赤字経営にして節税対策をする、という方法もありますが、どっちみち購入するのであれば、税金が上がったとしても利益を出すほうが、結果的に手元に残るお金は増えます。


少しでも長く節税対策したい、そのためにどんなマンションを購入したらいいか分からない、という方はお気軽にお問い合わせください。

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