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共有名義での中古マンション購入は慎重に!メリットやデメリットは?

購入2019.10.01

中古マンションを購入すると、司法書士に依頼してマンションの所有権を登記します。この時、1人の名前を登記する単独名義もできますし、2人の名前を登記する共有名義もできます。

では共有名義で中古マンションを購入する場合、メリットやデメリットにはどんなことがあるのでしょうか。

単独名義と共有名義の違い

不動産を購入した際、その不動産の所有者は誰なのか、ということを法務局に申請し、登記します。これをしないと、不動産の所有者が誰なのか分からず、勝手に売買されたり「この土地は私のものです」という人が何人も出てきてしまいます。


そうならないために、不動産を購入したら登記を行いますが、登記には単独名義共有名義の2種類があります。


単独名義は名前の通り、1人が所有者になることです。例えば夫婦でマンションを購入しようとなった時、夫名義で購入した場合、夫の単独名義で登記することになります。

共有名義は、複数人で出資して購入し、出資の割合に応じた持ち分で登記することです。例えば夫婦でマンションを購入し、半分ずつお金を出し合う場合、1/2ずつで共有名義とします。

共有名義のメリットとは

では中古マンションを購入する際、共有名義にするメリットにはどんなことがあるのでしょうか。

住宅ローン控除がそれぞれ受けられる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んだ際、ローンの一部の金額が所得税や住民税から控除される制度のことです。例えば旦那さんだけ働いていて、奥さんが専業主婦の場合はあまりメリットがありませんが、共働き世帯にとってはともて嬉しい制度です。


それぞれの税金が抑えられるので、所得がある程度あって税金を抑えたい、という場合は共有名義の住宅ローン控除は大きなメリットになります。

住宅ローン控除を夫婦でそれぞれ受けるためには、夫婦で別々の住宅ローンを組むか、どちらかが住宅ローンを組んで、もう片方が「連帯債務者」となる必要があります。連帯保証人では住宅ローン控除は受けられず、連帯債務者となる必要があるので注意しましょう。

相続税対策ができる

単独名義の場合、将来その人が亡くなると、その不動産の評価額がそのまま課税対象となります。しかし共有名義の場合、持ち分に応じた分が課税対象となるので、相続税を抑えることができます。

例えば、5,000万円の評価額のマンションを持っていたとして、単独名義の場合、名義人がなくなるとそのまま5,000万円が課税対象となります。しかし共有名義で1/2ずつ登記していた場合、片方が亡くなった時に2,500万円が課税対象となるので、その分相続税を抑えることができます。

共有名義のデメリットとは

売却しにくい

共有名義で中古マンションを購入すると、もし売却したい、となった時に共有者全員の同意が必要になります。


例えば、夫はマンションを売却して新しいマンションを購入したい、妻は今のマンションを持ち続けたい、となった時に売却することはできません。また、もし離婚をした場合なども、売却をするのかどうか、ということは問題になりやすいでしょう。


もし共有名義から単独名義に変更する場合は、金融機関へ連絡して承認をもらう必要があります。ただ、もともと複数人で負担していた住宅ローンを1人で負担することになるので、支払っていけるとどうか、ということも問題になります。

相続が発生すると所有者が増える

もし共有名義人の1人が亡くなった場合、その共有名義人の相続人が複数人いる場合、最初は2人の共有名義だったのが3人、4人へと増えていくことになります。

共有名義者が増えると、もし売却したい、増築したい、といった際に、全員の同意が必要になり、管理が大変になるというデメリットがあります。

共有名義で中古マンションを購入する注意点

もし共有名義で中古マンションを購入する際注意したいのが、きちんと出資した割合で登記をするということです。もし割合を変えて登記をしてしまうと、贈与税が発生する可能性があります


例えば、5,000万円の中古マンションを夫婦で購入しようとしていて、夫が5,000万円全額負担したのに、夫婦で1/2ずつ出資したとして共有名義にしたとします。そうすると、夫から妻絵2,500万円の贈与があったとみなされてしまうのです。

そのため、共有名義で登記する場合は、きちんと出資額に応じて登記するようにしましょう。

まとめ

不動産を購入する際、共有名義で購入することで、住宅ローン控除を利用して所得税や税金を抑えることができます。また、将来的に相続税を抑えることもできます。

ただ、デメリットとしては、もし売却したい増築したいとなった時に、共有名義者全員の同意が必要になってしまいます。また、相続が発生し、相続人が複数人いる場合、共有名義者が増えてしまい、さらに管理が大変になります。

メリットもデメリットもある共有名義ですが、安易な気持ちで決めてしまうと後々後悔することになる可能性もあるので、しっかり検討するようにしましょう。

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