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中古マンションを購入するベストタイミングは?

購入2019.10.05

中古マンションを購入したい、けどいつ購入するのがベストタイミングか分からない、と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。マンションの価格はあってないようなもので、中古マンションとなるとなおさらです。市場によっても価格が変動しますし、いったいいつが買い時か分からなくて悩みますよね。

では中古マンションの買い時というのはいつなのでしょうか。

中古マンションの買い時はある?

中古マンションの買い時というのは、住むために購入するのか、投資目的で購入するのかで変わってきます。投資目的で言うならば、少しでも安く購入し、少しでも高い時に売却することが大切です。しかし住むためとなると、話が少し変わってきます。


もちろん少しでも安く買えるのが理想ではありますが、投資目的とは違い、そこに何年も住むことになるのです。騙されて高い価格で購入することは避けたいですが、いいなと思った物件があったなら、それが買い時です。なぜなら中古マンションは、同じ物件は出てこないからです。


もう少ししたら市場価格が下がるかな、と予想していたとして、その時に気に入った物件があるかどうかはまた別の話です。もし今購入しようか悩んでいて、ちょうどいい物件があったなら、それが買い時なのです。

中古マンションは築20年が買い時?

中古マンションを選ぶ際に悩むのが、築何年のマンションにしようかということではないでしょうか。築年数が経つほど安くはなりますが、その分外観や内観は古くなってしまいます。

もしまだ決めていない場合は、築20年頃の中古マンションがおすすめです。というのも、マンションというのは新築の時に1番価格が高く、そこから一気に価格が落ちていきます。そして築20年くらいで下降が緩やかになり、そこからはあまり落ちなくなります。そのため、築20年のマンションというのは購入したとしてもその後資産価値が下がりにくいんです。


また、築20年頃になると、修繕なども定期的に行っているはずです。過去にどのような修繕を行ってきたか、記録を見ることもできるので、きちんと修繕が行われているかどうか確認しやすいというメリットもあります。築浅のマンションだと、まだまだ修繕の履歴がなかったりするので、20年後30年後、安心して住めるマンションかどうかということが分かりづらい部分があります。


最近のマンションはきちんと修繕すれば100年は住めると言われているので、管理や修繕がどのように行われているマンションかどうか、確認できるのは大きなメリットでしょう。

季節的に買い時のシーズンはある?

賃貸マンションであれば、物件が最も動く2〜3月頃にいい物件が見つかりやすいという特徴があります。新生活が始まる4月からに向けて、引越しをする人がとても多いからです。その分早く決めないとどんどん先を越されてしまいますが、物件数が多いということはそれだけ自分の好みのマンションに出会う確率が高くなるので、引越しに向いているシーズンは2~3月頃でしょう。


しかし中古マンションの購入は、あまり季節的なものは関係がありません。もちろん、転勤などで春先に物件が動くこともありますが、あらかじめ転勤が多いと分かっていればマンションは購入せず賃貸で過ごしている人が多いので、賃貸ほど春先に物件が動くわけではありません。また、中古マンションが出回る他の理由としては、子供が産まれて家族が増えた、親の介護で引越しが必要になった、ローンが払えず売却することになった、といった理由が多いので、それもあまり季節は関係ありません。


どのシーズンならいい物件が出やすい、ということはないので、季節はあまり気にせず探しましょう。

市場価格はこれから上昇する?下降する?

オリンピックまでは中古マンションの価格が上昇し、オリンピックが終わったら価格が下がる、などという意見がよくあるので、実際のところどうなんだろう、オリンピック後に安く購入したほうがいいのか、と悩む方も多いですよね。

ではオリンピック前後でどちらのほうが買い時なのでしょうか。


実際のところ、オリンピックが終わったからといって一気に不動産の価格が下がる可能性は低いでしょう。不動産の価格が下がるのは、買う人が減ってニーズが下がった時です。売れないから少し価格を下げてみて様子を見る、それでも売れなければまた様子を見つつ価格を下げる、といったふうに、価格は徐々に下がるもので、余程のことがなければ一気に価格が下がるということはないでしょう。


もし徐々に下がることを考えて、3年後にマンションを購入するとします。その間に支払う今の家の家賃を1度計算してみましょう。もし家賃15万円なら、3年間で450万円です。3年後に450万円より安くなっていればいいですが、あまり安くなっていない場合は早くマンションを購入してしまったほうが、その分の家賃が浮きます。また、早くローンを組めるほど、ローン完済まで猶予があるので、その分長い期間でローンを組め、月々の返済額を抑えられるというメリットもあります。


そういったことを考慮すると、オリンピック後に安くなるかどうか分からない中古マンションを待つよりも、今気に入った物件があるなら、それが買い時です。

中古マンションの価格はしばらく下がらない?

土地の価格を表すものに路線価というものがありますが、路線価は2017年より上昇率がアップし、土地の価格はまだまだ上がっています。それはオリンピックの影響もありますが、オリンピックを機に、再開発などが進んでいるエリアが多いからです。再開発が進み便利になると、住みたいというニーズが増えるため、土地の価格は上がっていきます。

 

また、オリンピックに向けて建設ラッシュが起きていて、建設業界は人手不足が続いています。人手不足になると人件費がかかりますし、建設ラッシュで資材が不足し、資材費が上がってしまうので、新築マンションを建設するのにお金がかかってしまいます。新築マンションが高くなる分、中古マンションのニーズが増えるので、中古マンションの価格はしばらくは若干上昇気味なのが現状です。

金利が低いうちに購入するのが正解?

近年は何年も低金利が続いていますが、金利が低いうちに購入するというのもいいタイミングの1つです。

金利はあまり意識されないことも多いですが、例えば35年の固定金利で住宅ローンを組むとして、金利が1.5%なら最終的に支払う金額は3,858万円ですが、金利が1%上がって2.5%になると、最終的に支払う金額は4,505万円になります。たった1%で700万円近くも変わってしまうのです。

もちろん借入額や、返済期間にもよりますが、金利が低いうちに住宅ローンを組むのはとてもいいタイミングと言えるでしょう。

急に来年から金利が跳ね上がる、というようなことは考えにくいですが、気に入った物件があれば金利が低いうちに購入するのは、いいタイミングと言えるでしょう。

まとめ

中古マンションを購入する際、いいタイミングというのがいつなのか気になりますよね。しかし投資用ではなく居住用であれば、いいと思った物件があればそれが買い時になります。というのも、同じ物件が出てくることはよっぽどのことがない限りないからです。

もしいいタイミングだとしたら、金利が低いうちがいいでしょう。金利が1%増えると何百万円も支払額が増える可能性があるので、気に入った物件があれば金利の低いうちに購入するのがおすすめです。

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