中古マンションの耐用年数と減価償却の計算方法

中古マンションを購入する際に知っておきたいのが、「耐用年数」と「減価償却」です。不動産投資をする人なら必ず知っておきたいことですし、住居用に購入する人でも節税対策などのために知っておきたいことです。

では、耐用年数とは何でしょうか。また、減価償却とはどういったものでしょうか。

耐用年数はマンションの寿命ではない？

耐用年数、と聞くと、マンションの寿命というイメージが沸きますよね。耐用年数を過ぎたら建て替えが必要なのかな、と思いがちですが、実は耐用年数はマンションの寿命とは全く関係がありません。

耐用年数とは、法定耐用年数のことで「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた年数のことです。国税庁のホームページに掲載されていて、木造住宅なら22年、マンションのような鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものは47年と決められています。

ただ、この耐用年数を過ぎたら住めなくなる、というわけではなく、あくまで減価償却を計算する上で、マンションの資産価値が0になった、というだけです。

マンションの寿命はもっと長い？

実際、住む上で気になるのがマンションの寿命ですが、マンションの寿命は耐用年数と比べてもっと長いと言われています。昔のマンションは、水回りなどの設備がよくなかったため、錆びたりしてマンションごと建て替えなければならなくなった、ということもありましたが、最近のマンションは耐久性があり、きちんとメンテナンスをすれば100年、あるいはそれ以上住めると言われています。

地震が少ない欧米などでは、100年以上の建物は珍しくなく、中古でマンションを購入するのは当たり前のことです。

そのため、耐用年数を過ぎたからと言って、マンションの寿命がきたわけでも、住めなくなったわけでもありません。

資産価値としての耐用年数

では耐用年数は具体的にどのような時に使うものなのでしょうか。

マンションなどの資産は、年数が経つと資産価値が減っていきます。例えば土地や株式などは、市場価格は変動したとしても、持っている年数によって資産価値が減ることはありません。対してマンションや車などは、持っているだけで年数が経てば資産価値は減っていきます。そういった資産を購入する際、減価償却費として経費に計上することができます。

減価償却とは、耐用年数が長い資産を購入した際、購入した年に一括で経費計上するのではなく、利用可能な年数に応じて分割し、毎年計上することです。

例えば、3,000万円で中古マンションを購入したとします。購入した年に一括で経費計上することもできますが、減価償却を利用すれば、毎年300万円ずつを10年、など、分けて経費計上することができるのです。こうすることで、トータルで見た時の節税効果が大きくなる場合が多いです。

ただ、減価償却は自分たちで勝手に「3,000万円のマンションを購入したので10年にわけで計上します」という風に決められるわけではなく、減価償却費やマンションの耐用年数によって変わってきます。 

減価償却の計算方法

減価償却の計算方法には、定額法と定率法の2種類があり、特に届出を出していない場合は定額法での計算になります。

定額法では、耐用年数までの期間を、毎年同じ金額計上します。計算式は下記の通りです。

建物の購入価格 × 償却率 ＝ マンションの減価償却費

償却率は、国税庁が定めている定額法の償却率を参考にします。

例えば、耐用年数20年のマンションは償却率が0.05になります。建物の購入価格が2,000万円だったとしたら、2,000万円×0.05=100万円が毎年経費として計上できる金額になります。耐用年数が20年なので、100万円を20年間かけて経費として計上できる、ということになります。

ここで、新築マンションの場合は法定耐用年数が定められているので分かりやすいですが、中古マンションの場合は耐用年数を計算する必要があります。

中古マンションの耐用年数の求め方

中古マンションの場合、耐用年数は下記のように求めます。

新築時の耐用年数 － 経過年数 ＋ 経過年数 × 0.2 = 取得時の耐用年数

また、もし耐用年数を経過してしまっている場合は下記のように求めます。

新築時の耐用年数 × 0.2 = 取得時の耐用年数

例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年なので、築20年のマンションを購入したとしたら、下記のように耐用年数を求めます。

47年－20年＋20年×0.2＝47－20＋4＝31年

で、31年が耐用年数となります。

また、同じように鉄筋コンクリート造のマンションで、築50年のマンションを購入したとしたら、法定耐用年数を超えているので、

47年×0.2＝9年（端数は切り捨て）

で、9年が耐用年数となります。

減価償却の求め方例

では減価償却を求める際の、実例を見てみましょう。

例えば、鉄筋コンクリート造の築15年の中古マンションを、建物価格3,000万円で購入したとします。

耐用年数は、

47年－15年＋15年×0.2＝47－15＋7＝39年

となります。

耐用年数39年の減価償却率は、0.026なので、

3,000万円×0.026＝78万円

が毎年経費として計上できる金額になります。

減価償却のメリット

減価償却費を経費として計上できるメリットにはどんなことがあるのでしょうか。

メリット1．節税対策になる

経費として計上できる、ということは課税対象となる収入の金額を減らすことができるので、その分所得税や住民税を抑えることができます。また、法人の場合は法人税を抑えることができます。

一度に計上してしまうと、その年は大きく節税できますが、翌年以降は節税対策をすることができません。もし投資用の中古マンションの場合、家賃収入が入ってくるので、収益が増え、その分税金も上がってしまいます。何年かに分けて計上することで、毎年の税金を抑えることができます。

メリット2．買い替え時期や購入時の築年数を検討できる

もしこの減価償却を利用して、節税対策することも考慮しながら中古マンションを購入する場合、築何年の中古マンションを購入するのがいいか、築何年ごろに買い替えるのがいいか、ということを検討しやすくなります。

例えば、耐用年数が30年のマンションを30歳の時に購入し、30年は減価償却を利用して節税対策をするとします。60歳になった時、減価償却も利用できない、子供たちも家を出て行ったから夫婦2人が住める小さなマンションに引っ越そう、というようなプランを立てることもできます。

減価償却のデメリット

個人で居住用に購入する場合にはあまりデメリットはありませんが、会社などで投資用として購入する場合は少し注意が必要です。

というのも、購入時には現金で支払っているにも関わらず、実際に計上するのは少ない金額なので、会社は黒字なのに現金がない、というようなことが起こり得ます。

まとめ

耐用年数に応じて減価償却費を計上することで、毎年の税金を抑えることができます。

節税対策もしながらマンションを購入したい、上手く減価償却を利用したいけどどういったマンションを購入したらいいか分からない、という方は、お気軽にお問い合わせください。